Fjernvarme og varmt brugsvand — tab, fordeling og BEK 563

Varmt brugsvand (VBV) er en hyppig kilde til tvister i udlejningsejendomme. Her er reglerne, fordelingsmodellerne og hvad du bør gøre.

---

Problemet med varmt brugsvand

Typisk installationsforhold:
  Fjernvarmeveksler (VBV-sektion) → Cirkulationsrør → Taphaner pr. lejlighed

Hvad lejerne bruger direkte (varmt vand ved taphane):
  → Registreres af individuelle vandmålere

Hvad lejerne IKKE betaler for med individuel måler:
  → Tab fra cirkulationsrørene (konstant varme for at holde VBV varmt)
  → Typisk: 20-40% af samlet VBV-energi er cikulationstab

Eksempel:
  Ejendom bruger i alt: 1.200 m³ varmt vand/år
  Individuelle målere registrerer: 750 m³
  Cirkulations-tab: 450 m³ = 37,5%
  
  Hvem betaler dette tab?

---

BEK 563 § 7: Fordeling af varmt brugsvand

BEK 563 § 7 (forenklet):
  Varmt brugsvand fordeles som udgangspunkt efter individuelle målere.
  Cirkulationstab fordeles pr. areal (m²) på samme måde som varme.

Praktisk implementering:
  Total VBV-omkostning: 30.000 kr./år (incl. energi til cirkulation)
  Individuel måling: 750 m³ fordelt pr. lejer (70%)
  Cirkulationstab: 30.000 × 30% = 9.000 kr. fordelt pr. m² (30%)
  
  OBS: BEK 563 angiver ikke en eksakt 30/70-split for VBV —
  lovens § 7 har lidt mere fleksibilitet end varmedelta § 11.
  Tjek med jeres ejendomsadvokat ved tvivl.

---

Fordeling uden individuelle vandmålere

Mange ældre ejendomme har kun én fælles vandmåler:

Model 1: Fordeling efter areal (m²)
  → Enklest, men uretfærdig (singel-beboer vs. familie)
  → Tilladt under BEK 563 § 7, stk. 3

Model 2: Fordeling efter antal beboere
  → Mere retfærdig
  → Kræver dokumentation for antal beboere pr. lejlighed
  → Forpligtelse til at opdatere ved ind/fraflytning

Model 3: Individuelle vandmålere (anbefalet)
  → Mest retfærdig
  → EU EED 2027 kræver dette ved teknisk mulig sub-metering
  → OMS-vandmålere med wM-Bus: Kan aflæses af samme gateway som HCA

---

Vandmålere: OMS + wM-Bus

# Eksempel konfiguration for vandmåler i wmbusmeters:
# Kamstrup Multical 21 (kold vand):
name=kamstrup_kold_1tv
type=multical21
id=AB12CD34
key=  # Multical 21 er typisk ukrypteret

# Diehl IZAR R4 (varmt vand):
name=diehl_varm_1tv
type=izar
id=12345678
key=A1B2C3D4E5F60718293A4B5C6D7E8F90  # Typisk krypteret

# Output Kamstrup:
# {"media":"water","meter":"multical21","id":"AB12CD34",
#  "total_water_m3":456.7,"status":"OK","rssi_dbm":-68}

# Output Diehl (varmt vand — separate måler):
# {"media":"warm water","meter":"izar","id":"12345678",
#  "total_water_m3":234.5,"status":"OK"}

---

Afregningsmodel i platformen

# server/src/settlements/vbv_calculator.py

def calculate_vbv_share(
    unit_m3: float,          # Lejlighedens individuelle forbrug
    total_unit_m3: float,    # Sum af alle lejligheders individuelle forbrug
    total_vbv_cost_kr: float, # Samlet VBV-regning fra forsyningen
    unit_area_m2: float,
    property_area_m2: float,
) -> float:
    """Beregn lejlighedens VBV-andel (BEK 563 § 7)."""

    # Individuel del (70% af samlet cost):
    individual_cost = total_vbv_cost_kr * 0.70
    if total_unit_m3 > 0:
        individual_share = individual_cost * (unit_m3 / total_unit_m3)
    else:
        individual_share = 0

    # Areal-del (30% — dækker cirkulations-tab):
    area_cost = total_vbv_cost_kr * 0.30
    area_share = area_cost * (unit_area_m2 / property_area_m2)

    return individual_share + area_share

---

Lækage-detektion

OMS vandmålere sender lækage-alarmer:

{
  "media": "water",
  "id": "AB12CD34",
  "total_water_m3": 456.7,
  "alarm_bits": 4,
  "status": "LEAK_ALARM",  // Lækage detekteret
  "flow_at_low_flow_pct": 95  // 95% af flow sker ved lavt flow = konstant dryp
}

Platformen reagerer ved:

1. Alarm-feed: "Vandlæk detekteret — [lejlighed]"
2. Email til udlejer
3. Anbefaling: Tjek vandinstallationer i lejligheden

Vigtigt: Ved lækage i lejerens installationer (defekt toiletsæde etc.) er lejer typisk ansvarlig. Ved lækage i ejendommens rørinstallation er udlejer ansvarlig.

---

Frost-alarm

{
  "media": "water",
  "id": "AB12CD34",
  "alarm_bits": 8,
  "status": "FROST_ALARM",
  "flow_temperature_c": 3.2  // Nær frysepunktet
}

Frost-alarm aktiveres typisk i uopvarmede rum (kælder, skunkrum): → Platform sender kritisk alarm til udlejer → Rørfrost kan forårsage vandskade for 100.000+ kr. → Handleplan: Åbn varme i rummet eller installer frostsikring

---

Konklusion

Varmt brugsvand-fordeling er enklest med individuelle OMS-vandmålere der aflæses af samme wM-Bus gateway som HCA'erne. BEK 563 § 7 kræver individuel måling der de er teknisk mulige. Cirkulations-tab fordeles efter areal. Lækage- og frost-alarmer fra OMS-vandmålere giver udlejer tidlig advarsel om potentielle vandskader.

Se vandmåler guide eller varmt brugsvand fordeling guide.