Ny udlejer køber ejendom — hvad sker med varmeafregningen?
Hvad sker der med varmeafregning, á conto og årsafregning når en ejendom skifter ejer? Hvem er ansvarlig for sendte og ej-sendte afregninger, og hvad skal ny udlejer gøre.
Af M-Bus Gateway
Ejerskifte af en udlejningsejendom afskærer ikke lejernes rettigheder til korrekt varmeafregning. Her er hvem der er ansvarlig for hvad, og hvad ny udlejer skal gøre fra dag 1.
Hvem er ansvarlig for afregning?
Grundregel: Ejerskifte ændrer ikke lejernes rettigheder. Ny ejer overtager alle forpligtelser.
| Situation | Ansvarlig |
|---|---|
| Løbende afregningsperiode (ej slut) | Ny ejer (fra overtagelsesdato) |
| Afsluttet periode men ikke afregnet | Ny ejer overtager pligten fra sælger |
| Allerede sendte afregninger | Sælger — men ny ejer hæfter for refusion |
| Á conto fra lejerne | Ny ejer overtager depositum af á conto |
Due diligence inden køb
Inden du underskriver skødet, skal du have:
Fra sælger:
□ Kopi af seneste årsafregning pr. lejlighed
□ Aktuelle á conto-beløb pr. lejlighed
□ HCA-serienumre + placering (alle lejligheder)
□ AES-nøgler til krypterede HCA'er (fra Techem/Brunata)
□ MID-certifikater for alle målere (udløbsdatoer)
□ Fjernvarme-operatøraftale (Techem/ista/selveje)
□ Skriftlig bekræftelse: Er der uafsluttede indsigelser?
□ Seneste fjernvarmefaktura fra selskabet
Mangler AES-nøgler? → Blokér for lukning af handlen indtil de leveres. Uden nøgler kan du ikke aflæse krypterede HCA'er og dermed ikke afregne.
Overtagelsesdagen — hvad gøres?
Overtagelsesdato: 1. april 2025
Dag 1 — Aflæs alt:
1. Foto af ALLE HCA'er (visuel aflæsning som backup)
2. wM-Bus-snapshot fra portalen (hent rapport for overtagelsesdagen)
3. Foto af vandmålere
4. Foto af fjernvarmemåleren
Dette er dit "primotal" for din første afregningsperiode.
Med wM-Bus fjernaflæsning: Platformen registrerer automatisk den daglige aflæsning. Du markerer overtagelsesdatoen i portalen → platformen ved at afregningsperioden starter her.
Á conto — hvad overtager du?
Lejerne har indbetalt á conto til sælger. Disse "tilhører" lejerne som forudbetaling:
Scenario: Overtagelse 1. april 2025
Afregningsperiode: 1. juni 2024 → 31. maj 2025
Lejer A har indbetalt: 10 × 1.800 kr. = 18.000 kr. á conto til sælger
(juni 2024 – marts 2025)
Hvad ny ejer får:
→ Sælger tilbageholder typisk á conto-beløbet i handlen
(modregnes i købesummen eller overføres separat)
→ Du betaler fjernvarmefakturaen for hele perioden (inkl. tid du ikke ejede)
→ Du afregner ALLE lejere ved periodens slutning
Alternativt: Ny ejer overtager kun fra overtagelsesdatoen
→ Sælger sender delafregning til 1. april
→ Ny ejer afregner fra 1. april → 31. maj
→ Kompleks — brug erfaren advokat/administrator
Anbefaling: Overtag ansvaret for hele perioden + modtag kompensation i handlen for á conto-beløbet. Det er enklere for lejerne.
Varmeoperatør-kontrakt ved ejerskifte
Hvis sælger har kontrakt med Techem/ista:
Techem-kontrakt ved ejerskifte:
1. Kontrakten er typisk knyttet til ejendommens CVR/adresse (ikke ejer)
2. Ny ejer overtager kontrakten automatisk (medmindre opsagt)
3. Vil du opsige: Giv skriftlig opsigelse til Techem inden overtagelse
(opsigelsesvarsel tæller fra opsigelsesdatoen — ikke overtagelsesdatoen)
OBS: Opsig IKKE kontrakten uden at have AES-nøglerne og backup-system klar!
Ny udlejers første 90 dage — tjekliste
Uge 1: Registrér ny ejer i portalen
Upload HCA-liste + AES-nøgler
Verificér aflæsningsdækning (alle HCA'er modtaget data?)
Uge 2: Tjek MID-certifikaternes udløb
Bestil ny kalibrering ved udløb inden for 6 måneder
Uge 3: Verificér á conto-niveau (passende baseret på historisk forbrug?)
Regulér med 3 mdr. varsel hvis nødvendigt
Uge 4: Kontakt fjernvarmeselskabet — registrér ny ejer som kontraktpart
(Vigtigt: Ellers sendes fakturaer til sælger)
Måned 3: Modtag første fjernvarmefaktura adresseret til dig
Upload til portal → Verificér mod historisk forbrug
Tvister om "gamle" afregninger
Situation: Lejlighed 2.tv. klager over afregning for 2023/24
(Periode FØR din overtagelse i april 2025)
Hvem håndterer det?
→ Juridisk: Sælger er ansvarlig for perioden 2023/24
→ Praktisk: Du som ny ejer kan have adgang til data via platform
→ Anbefaling: Indsigelser for perioder FØR overtagelse → sælger håndterer
Få skriftlig aftale om dette i overdragelsesdokumentet
Huslejenævnet: Kan pålægge dig at besvare klage uanset hvornår du overtog
→ Sørg for dokumentation fra sælger inden lukning
Selveje vs. operatør — hvad er bedst at overtage?
| Situation | Anbefaling |
|---|---|
| Sælger har Techem-kontrakt, AES-nøgler tilgængelige | Opsig + installer gateway inden overtagelse |
| Sælger har Techem-kontrakt, AES-nøgler mangler | Overtag kontrakten midlertidigt → anmod EU EED art. 9c |
| Sælger har selveje (wM-Bus gateway) | Overtag portal-konto og gateway → ingen skift nødvendig |
| Ejendom uden individuel HCA-måling | Installer HCA'er + gateway ASAP — du er ansvarlig fra dag 1 |
Konklusion
Ejerskifte overfører alle BEK 563-forpligtelser til ny ejer fra overtagelsesdatoen. De kritiske ting at sikre inden lukning: AES-nøgler, MID-certifikater og aftale om á conto-behandling. Platformen gør overdragelse nem — eksisterende gateway og data kan overdrages til ny konto med ét klik.
Kontakt os om ejerskifte-migration eller prøv platformen gratis.