· fraflytning· varmeafregning· slutafregning· depositum· pro-rata· lejer· udlejer· BEK 563
Varmeafregning ved fraflytning — hvad udlejer og lejer skal vide
Fraflytning og varmeafregning: hvornår slutafregning udsendes, deposit-modregning, pro-rata beregning ved midtvejsfraflytning, lejers indsigelsesret og praktisk tjekliste.
Af M-Bus Gateway
Fraflytning er komplekst — varmeopgøret er en del af det. Her er hvad der gælder for begge parter.
To typer af varmeafregning ved fraflytning
Type 1: Fraflytning midt i afregningsperioden
→ Ingen slutafregning ved fraflytning
→ Lejer indgår i den normale årsafregning med pro-rata
→ Ny lejer overtager lejligheden fra fraflytningsdatoen
→ Begge afregnes proportionalt ved årsafregningens afslutning
Type 2: Fraflytning ved afregningsperiodens afslutning
→ Enklest — normal årsafregning dækker hele perioden
→ Lejer modtager afregning på normal vis (email/post)
→ Afregningen sendes til lejerens nye adresse/email
Pro-rata ved fraflytning midt i perioden
Eksempel:
Afregningsperiode: 1. juni 2024 → 31. maj 2025
Fraflytningsdato: 15. december 2024
Antal dage lejer har beboet lejligheden:
1. juni → 15. december = 198 dage ud af 365 dage = 54,2%
Pro-rata beregning (BEK 563 § 14):
Lejlighedens samlede andel (hele perioden): 6.000 kr.
Lejerens andel: 6.000 × 54,2% = 3.254 kr.
Ny lejers andel (resterende 45,8%): 2.746 kr.
Á conto indbetalt af fraflyttet lejer:
7 måneder × 500 kr. = 3.500 kr.
Resultat: 3.500 − 3.254 = +246 kr. (lejer får penge tilbage)
Platformen beregner automatisk pro-rata ved registrering af fraflytningsdato i occupancy-modulet.
HCA-aflæsning ved fraflytning
Procedure:
1. Aflæs alle HCA'er på fraflytningsdagen (synsdagen)
→ Brug platformen: Gateways → [Gateway] → "Tag snapshot"
→ Alternativt: Manuel fotodokumentation
2. Registrér fraflytningsdato i portal:
→ Ejendomme → [Ejendom] → Enheder → [Lejlighed] → Beboere
→ Klik "Fraflyt" → Angiv dato
3. Systemet gemmer HCA-snapshot som "fraflytningsaflæsning"
→ Bruges som cut-off til pro-rata-beregning
4. Ny beboer registreres med ny indflytningsdato
→ HCA-snapshot nulstilles konceptuelt fra denne dato
Deposit og varmeafregning
Huslejelovens § 34: Udlejer kan tilbageholde depositum til dækning af:
✅ Ubetalt leje
✅ Istandsættelse
✅ Varmeopgørelse (restance)
Timing-problem:
Fraflytning: 15. december 2024
Afregningsperiode slutter: 31. maj 2025
Afregning udsendes: Senest 30. september 2025
→ Depositum udbetales typisk inden afregningen foreligger!
→ Løsning: Tilbagehold en passende del af depositummet
som "varmehensættelse" (typisk 2-3 måneder × á conto)
Anbefaling:
→ Aftal skriftligt med lejer at X kr. tilbageholdes
til den endelige varmeopgørelse
→ Betal saldo inden 4 uger efter afregning er udsendt
Hvornår udsendes afregningen?
BEK 563 § 9: Afregning skal udsendes inden 4 måneder
efter afregningsperiodens afslutning
For fraflyttede lejere:
→ SAMME deadline som for tilflyttede lejere
→ Afregningen sendes til lejers aktuelle adresse
→ Hvis ukendt: Sendes til seneste kendte adresse
Hvis lejers adresse er ukendt:
→ Brug SKAT's folkeregisteradresse (offentlig adgang)
→ Alternativt: Digital Post via e-Boks (kræver NemID/MitID)
→ Gem dokumentation for forsøg på levering
Syn og varmemåling
Standsningsaflæsning ≠ Syn
Standsningsaflæsning (varme/vand):
→ Udføres på fraflytningsdagen
→ Registreres i platformen
→ Bruges til pro-rata-beregning
Syn:
→ Kontrollerer lejlighedens stand
→ Udføres med lejers tilstedeværelse (retskrav)
→ Dokumenterer hvad der trækkes for i depositummet
→ Inkluderer IKKE varmeopgøret (der er en separat proces)
Kombiner dem gerne på samme dag, men de er juridisk adskilte processer.
Lejerens indsigelsesret ved fraflytning
6-ugers fristen gælder UANSET om lejer er fraflyttet:
Afregning udsendt: 15. august 2025 (til ny adresse)
Indsigelsesret udløber: 26. september 2025
Lejer kan bestride:
→ Pro-rata-beregning (forkert fraflytningsdato)
→ HCA-aflæsning ved fraflytning (forkert snapshot)
→ Á conto-beregning (manglende måneder)
Platformen gemmer fraflytnings-snapshot med tidsstempel
→ Dokumentation ved eventuel tvist
Praktisk tjekliste ved fraflytning
Synsdag:
□ Foto af alle HCA'er (visuel backup)
□ Tag wM-Bus snapshot i portalen
□ Registrér fraflytningsdato i portalen
□ Aftale om varmehensættelse i depositummet (skriftligt)
□ Ny lejerens indflytningsdato bekræftet
Inden årsafregning:
□ Verificér at fraflytningsdato er korrekt registreret
□ Tjek at ny lejer er registreret fra korrekt dato
□ Kontrollér at begge lejere er registreret i platformens occupancy
Ved årsafregning:
□ Fraflyttet lejer modtager afregning på ny adresse
□ Ny lejer modtager afregning for resterende periode
□ Varmehensættelse i depositum afregnes
Konklusion
Varmeafregning ved fraflytning er en pro-rata-beregning baseret på præcis fraflytningsdato og HCA-snapshot på fraflytningsdagen. Husk at varmeopgøret udsendes måneder efter fraflytning — tilbagehold en passende del af depositummet. Platformen håndterer pro-rata automatisk givet korrekte occupancy-datoer.