Varmeregnskab med blokvarme — intern fjernvarme i ejendomskompleks

Blokvarme er en intern fjernvarme-løsning til ejendomskomplekser med fælles varmecentral. Her er fordelingsreglerne og den praktiske platform-opsætning.

---

Hvad er blokvarme?

Blokvarme — definition:

Teknisk:
  → Én fælles varmecentral (kedel, fjernvarme-veksler, varmepumpe)
  → Varmt vand distribueres internt til alle bygninger i komplekset
  → Intern "fjernvarme"-loop pr. opgang/bygning
  → Individuelle HCA-målere i lejlighederne som normalt

Typisk for:
  → Store boligkomplekser (> 50 lejligheder)
  → Rækkehuskvarterer med fælles varmeanlæg
  → Almene boligafdelinger med mange bygninger
  → Ejendomme der er konverteret fra individuelle gaskedler til fælles anlæg

Fakturering:
  A) Komplekset har én fjernvarme-tilslutning (én faktura)
     → Fordeles internt via BEK 563
  B) Hver bygning har sin tilslutning (flere fakturaer)
     → Hver bygning afregnes separat, men deler central

---

Fordeling i multi-bygning setup

Eksempel: Kompleks med 3 bygninger, 1 fælles varmecentral

Total fjernvarmeregning: 450.000 DKK/år

Niveau 1: Fordeling til bygninger
  Metode: Undermåler pr. bygning (Kamstrup Multical)
  Bygning A: 165.000 DKK (undermålt forbrug × pris)
  Bygning B: 178.000 DKK
  Bygning C: 107.000 DKK
  = 450.000 DKK (undermålerne verificerer totalregningen)

Niveau 2: Fordeling i bygning (BEK 563)
  Bygning A — 20 lejligheder:
  Fast del (30% × 165.000): 49.500 DKK → pro-rata m²
  Variabel del (70% × 165.000): 115.500 DKK → HCA-enheder

  Niveau 2 er identisk med normal BEK 563-fordeling

VBV-tab (rørtab):
  Total undermålt: 420.000 DKK (undermålerne summerer til 420.000)
  Faktisk regning: 450.000 DKK
  Tab: 30.000 DKK (6,7% rørtab — normalt for ældre rørnet)
  → Tab fordeles pro-rata m² (fast del) til alle lejligheder på tværs af bygninger

---

Platform multi-bygning konfiguration

# Blokvarme-kompleks konfigureres som én property med sub-properties:

# Alternativ 1: Én property med mange units (simpelt)
property = PropertyCreate(
    name="Grøndal Park Afd. 3",
    address="Grøndalsvej 1-45",
    zip_code="2720",
    city="Vanløse",
    heat_distribution_method="hca",
    has_block_heating=True,               # Flag: blokvarme
    building_count=3,
)

# Undermålere pr. bygning registreres som "building meters":
building_meter_a = MeterCreate(
    gateway_id=gateway_id,
    meter_type="heat",                    # Direkte varmemåler
    sub_type="building_meter",           # Ikke HCA
    building_label="Bygning A (nr. 1-15)",
    manufacturer="Kamstrup",
    model="Multical 302",
    mid_certified=True,
)

# Platform beregner automatisk:
# 1. VBV-tab = total_input - sum(building_meters)
# 2. Fordeling til bygninger baseret på undermålt forbrug
# 3. BEK 563 fordeling inden for hver bygning

# Alternativ 2: Separat property pr. bygning (klar adskillelse)
# Anbefalet ved > 100 lejligheder pr. bygning

---

Varmecentral-vedligehold i varmeregnskabet

Varmecentral-omkostninger — medtages i BEK 563?

BEK 563 § 4 stk. 1: Medregningsberettigede udgifter:
  "Udgifter til drift og vedligeholdelse af varmeanlæg"
  → JA: Service af fjernvarme-veksler (lovlig driftsomkostning)
  → JA: Cirkulationspumper (el + service)
  → JA: Automatik og reguleringsanlæg
  → JA: Rørisolering (ved tab-reduktion)
  → NEJ: Kapitaludgifter (udskiftning af kedel → anlægsaktiv, afskrives)

Typiske vedligeholdelsesomkostninger for 100-lejligheds kompleks:
  Service fjernvarme-veksler: 8.000-15.000 DKK/år
  Cirkulationspumper (el): 12.000-18.000 DKK/år
  Varmtvandsbeholder-service (VBV): 6.000-10.000 DKK/år
  Automatik-service: 5.000-8.000 DKK/år
  Total: 31.000-51.000 DKK/år → Inkluderes i fast del (30%)

Platform: AnnualInput-felt for varmecentral-omkostninger
  maintenance_cost_dkk: Decimal | None = None
  → Tillægges fast del automatisk
  → Dokumentation kræves (fakturaer til revision)

---

Returtemperatur og afkølingstillæg

Blokvarme med fjernvarme: Returtemperaturs-problematik

Fjernvarme-selskab leverer:
  Fremløb: 70-85°C
  Returkrav: Max 40-50°C (afkøling = effektiv energiudnyttelse)

Blokvarme-loop afkøler fjernvandet:
  Veksler-effektivitet bestemmer returtemperaturen
  Gamle vekslere: Dårlig afkøling → returtemperatur 55-60°C
  Afkølingstillæg fra fjernvarme-selskab: Ekstraomkostning

Fordeling af afkølingstillæg:
  → Er del af fjernvarmeregningens variable del
  → Fordeles via HCA (70% variabelt)
  → Incitament til lejerne: Åbn radiatorer = bedre afkøling

Platform:
  → Returtemperatur trackes fra gateway (Multical måler fremløb + retur)
  → Alarm: Returtemperatur > 45°C i 48+ timer → vedligeholdstjek
  → Rapport: Månedlig gennemsnitlig returtemperatur til udlejer

---

Overgang fra individuel kedel til blokvarme

Scenarie: 20 lejligheder skifter fra individuelle gaskedler til fælles blokvarme

Teknisk overgang:
  1. Installér fælles varmecentral (varmeveksler + pumper)
  2. Tilslut alle lejligheder til internt loop
  3. Afmontér individuelle gaskedler (reguleret bortskaffelse)
  4. Installér HCA på alle radiatorer (BEK 563 krav)

BEK 563 og overgangen:
  → Fra dag 1 med blokvarme: BEK 563 gælder (BEK 563 § 2)
  → Første regnskabsår: Muligvis delvis periode → pro-rata

Á conto-fastsættelse:
  → Estimér ny varmepris (blokvarme typisk 20-40% billigere end gas)
  → Beregn á conto pr. lejlighed baseret på historisk gasforbrug × korrektionsfaktor
  → Platform: Á conto-estimat baseret på naboejendommenes HCA-data

Kommunikation til lejerne:
  → Skriftlig information om ny varmekilde og á conto
  → Platform: Infobrev genereres automatisk ved "heat source change" event
  → Forventet besparelse pr. lejlighed (estimat baseret på kWh-data)

---

Konklusion

Blokvarme med intern fjernvarme kræver to fordelingstrin: Niveau 1 fordeler til bygninger via undermålere, og Niveau 2 fordeler inden for bygningerne via BEK 563 og HCA. VBV-tab (rørtab) fordeles som fast del til alle lejligheder på tværs af komplekset. Platform konfigureres med bygnings-undermålere og beregner automatisk tab og fordeling. Returtemperatur-overvågning identificerer veksler-problemer der medfører afkølingstillæg.

Se fjernvarme afregning guide eller VBV varmtvandsbeholder tab guide.