Varmeregnskab og boligydelse — hvad lejer skal dokumentere

Boligydelse (BSH) til pensionister og boligsikring til øvrige lejere beregnes ud fra den samlede boligudgift inkl. varme. Her er hvad lejere og udlejere skal vide.

---

Boligydelse og boligsikring — grundlæggende forskel

Boligydelse (BSH):
  → Pensionister (folkepensionsalder)
  → Afhænger af: huslejeniveau, indkomst, formue
  → Administreres af: Udbetaling Danmark
  → Reguleres af: Lov om individuel boligstøtte

Boligsikring:
  → Øvrige lejere (under folkepensionsalder)
  → Samme administrationsmodel — lavere støtteprocent
  → Gælder: private lejligheder + almene boliger

Fælles for begge:
  → "Bruttohuslejen" er beregningsgrundlaget
  → Bruttohuslejen = nettoleje + vand á conto + varme á conto
  → Varme-á-conto indgår DIREKTE i støtteberegningen

---

Varmeudgiftens rolle i støtteberegning

Beregningseksempel boligydelse:

Nettoleje:           6.200 kr./md.
Vand á conto:          200 kr./md.
Varme á conto:       1.100 kr./md.
─────────────────────────────────
Bruttohusleye:       7.500 kr./md.

Boligydelse beregnes som procent af bruttohuslejen
inden for visse maksimumsgrænser.

Konsekvens af forkert á conto:
  → For lav á conto reducerer bruttohuslejen
  → Lavere støtte → lejer modtager for lidt BSH
  → Ved årsafregning: Tillægsopkrævning af varme
  → BSH reguleres IKKE automatisk bagudrettet
  → Lejer taber reelt penge ved for lav á conto

---

Á conto dokumentation til Udbetaling Danmark

Udbetaling Danmark kræver ved ansøgning:

1. Lejekontrakt
   → Nettoleje klart adskilt fra tillæg
   → Á conto-beløb for varme og vand angivet

2. Udlejerens bekræftelse af á conto-niveau
   → Platform genererer: "Á conto-erklæring"
   → Dato, beløb, kontaktoplysninger

3. Varmeregnskab (seneste afregning)
   → Bruges til at verificere at á conto er realistisk
   → Viser: Faktisk varmebidrag pr. lejlighed

Platform-funktion:
  → GET /api/v1/units/{id}/aconto-statement
  → PDF-erklæring med á conto-niveau + periodeoplysninger
  → Genereres automatisk ved lejeroprettelse

---

Årsafregning og BSH-regulering

Problematik ved årsregulering:

Lejer modtager årsafregning (varme):
  Betalt á conto:     13.200 kr. (12 × 1.100 kr./md.)
  Faktisk andel:      15.800 kr.
  Opkrævning:          2.600 kr.

Påvirkning på BSH:
  → Årsopkrævning på varme er IKKE en del af bruttohuslejen
  → BSH beregnes på a conto-niveau — ikke faktisk forbrug
  → Lejer kan ikke kræve efterbetaling af BSH

Løsning for lejer:
  → Anmeld ændret á conto til Udbetaling Danmark
  → Ny á conto (fx 1.320 kr./md.) giver højere BSH fremadrettet
  → Platform sender notifikation til lejer: "Din á conto er ændret"

Løsning for udlejer:
  → Sæt á conto realistisk fra start (15% buffer anbefales)
  → Informér lejer skriftligt ved á conto-ændring (3 mdr. varsel)
  → Platform-funktion: Auto-varsling ved á conto-ændring

---

Kommunikation til lejer med BSH

# server/src/workers/tasks/email.py (uddrag)

async def send_aconto_change_notice(
    tenant_id: UUID,
    unit_id: UUID,
    old_amount: Decimal,
    new_amount: Decimal,
    effective_date: date,
    currency: str = "DKK",
) -> None:
    """
    Send skriftlig á conto-ændringsvarsel.
    Lejer bruger dette til at opdatere BSH-ansøgning.
    """
    # Find aktiv occupancy og lejer-email
    occupant = await _get_active_occupant(unit_id)
    if not occupant or not occupant.email:
        return

    notice = {
        "old_amount": float(old_amount),
        "new_amount": float(new_amount),
        "effective_date": effective_date.isoformat(),
        "currency": currency,
        "change_pct": round(
            (float(new_amount) - float(old_amount)) / float(old_amount) * 100, 1
        ),
    }

    await send_email(
        to=occupant.email,
        subject=f"Ændring af varme á conto — effektiv {effective_date.strftime('%d/%m/%Y')}",
        template="aconto_change",
        variables=notice,
    )

    # Audit log
    await audit_log(None, "aconto_change_notice_sent", {
        "unit_id": str(unit_id),
        "old": float(old_amount),
        "new": float(new_amount),
    })

---

Hvad udlejer skal gemme for GDPR og BSH

Opbevaringskrav (minimum):

Lejekontrakter:
  → 5 år efter lejeforholdets ophør (bogføringsloven)
  → Inkl. á conto-aftaler og ændringsnotater

Varmeregnskaber:
  → 5 år (bogføringsloven)
  → GDPR: Minimum opbevaring = bogføringspligten

BSH-erklæringer:
  → 5 år (revision)
  → Platform: Soft delete — aldrig ægte sletning
  → Document-kategori: "aconto_statement"

Platform-funktioner:
  → Alle á conto-erklæringer gemmes i Hetzner Object Storage
  → Uunderskiftbar linkdeling med Udbetaling Danmark
  → Audit log: Hvem oprettede/ændrede á conto

---

Huslejenævn og BSH-klager

Lejer klager til huslejenævn over for lav á conto:
  → Huslejenævnet kan påbyde á conto-forhøjelse
  → Retroaktiv BSH-regulering ikke mulig (kun fremadrettet)

Lejer klager til Udbetaling Danmark:
  → Kan anmode om særlig vurdering af varmeudgift
  → Kræver dokumentation: historiske varmeregnskaber

Udlejers forsvar:
  → Vis platform-historik: á conto er fastsat baseret på
    historisk forbrug ± 15% buffer
  → Dokumentér varslingsprocedure (email-notifikationer)
  → TimescaleDB historik: faktisk varmeforbrug pr. lejlighed

---

Konklusion

Varme-á-conto indgår direkte i bruttohuslejen og dermed i beregningsgrundlaget for boligydelse og boligsikring. For lav á conto skader lejerens BSH-niveau. Platform genererer á conto-erklæringer til Udbetaling Danmark og sender automatisk ændringsnotifikationer ved á conto-justeringer. 3 måneders skriftlig varslingspligt gælder ved ændring.

Se á conto guide eller lejer rettigheder guide.