Varmeregnskab i delejendom og parcelhus med udlejningsdel

Mange private udlejere udlejer en del af deres parcelhus eller har et tofamiliehus. Her er reglerne for varmefordeling.

---

Juridisk grundlag

Parcelhus med udlejningslejlighed (fx kælder):
  → Lejeloven § 1 gælder for det udlejede
  → BEK 563 gælder KUN hvis:
    - Mere end én beboelsesenhed med FÆLLES varmeanlæg
    - Udlejer og lejer deler central varmeforsyning
  
  Én central varmeovn / varmepumpe → FÆLLES anlæg → BEK 563 gælder
  Separate anlæg pr. enhed (fx separat varmepumpe i kælder) → BEK 563 gælder IKKE

Tofamiliehus:
  → BEK 563 gælder ved fælles anlæg
  → Begge lejligheder betragtes som selvstændige lejemål
  → Udlejer bor selv i én enhed → Gælder stadig for lejeenheden

Énfamiliehus med ét udlejningsrum:
  → BEK 563 gælder IKKE for enkelt-rum i privat bolig
  → Lejelovens § 1 stk. 3: Udlejer bor i ejendommen og udlejer max 2 beboelsesrum
  → Varmeforbrug aftales i lejekontrakt (typisk "inkl. varme")

---

Model 1: Separat varmemåler

Anbefalet løsning ved delejendom:

Installation:
  → Kamstrup Multical 302 eller tilsvarende MID-certificeret varmemåler
  → Placering: Indgangen til udlejningsenhedens varmekreds
  → wM-Bus OMS: Fjernaflæsning via gateway
  → MID-certifikat: Kræves ved fakturering

Fordele:
  ✅ Præcis kWh-måling uanset adfærdsforskel
  ✅ BEK 563-compliant
  ✅ MID-krav opfyldt
  ✅ Ingen HCA-enheds-kompleksitet

Afregning:
  Lejerens kWh-forbrug × fjernvarmepris DKK/kWh
  + Andel af fast årsgebyr (areal-pro-rata)
  = Lejerens varmeandel

Platform:
  Meter type: "heat" (ikke HCA)
  Aflæsning: Direkte kWh fra OMS-telegram
  Afregning: Simpel kWh × pris + fast andel

---

Model 2: HCA-fordeling

Alternativ ved delejendom — BEK 563 § 8:

HCA i alle rum (begge enheder):
  Udlejer-enhed: 3 radiatorer × HCA
  Lejer-enhed: 4 radiatorer × HCA

Fordeling:
  Fast del (30%): 50/50 (areal) eller anden aftalt nøgle
  Variabel del (70%): HCA-enheder pro-rata

Ulempe:
  → Udlejer-enhed har også HCA → Udlejer er delvist "lejer" i sit eget system
  → Platform: Udlejer-enhed konfigureres som "ejerbolig"
  → Lejer-enhed: Normal BEK 563-afregning

Krav:
  → MID-certificerede HCA-målere i alle rum
  → wM-Bus fjernaflæsning anbefales (manuelt er besværligt)

---

Model 3: All-inclusive varme

Simplest løsning — ingen BEK 563-kompleksitet:

Lejekontrakt:
  Leje: 8.500 DKK/md
  Inkl. varme op til: 15.000 DKK/år
  Overskridelse: Faktureres separat (kræver dokumentation)

Fordele:
  ✅ Ingen separat afregning
  ✅ Lejer kender sine udgifter
  ✅ Minimal administration

Ulempe:
  ❌ Udlejer bærer risiko for høj vinter
  ❌ Lejer har intet incitament til at spare

Varmegrænse i platform:
  → Konfigurér "all-inclusive varmegrænse: 15.000 DKK/år"
  → Platform alarmerer ved forbrug over grænsen
  → PDF-dokumentation ved overskridelse (til lejer)

Anbefaling:
  Parcelhus kælder med lille areal (under 60 m²):
  All-inclusive er oftest den billigste løsning administrativt

---

Platform konfiguration — delejendom

# Tofamiliehus konfigureres som én ejendom med 2 enheder:

property = PropertyCreate(
    name="Elmevej 12",
    address="Elmevej 12",
    zip_code="4000",
    city="Roskilde",
    country="DK",
    heat_distribution_method="direct_meter",  # Separat varmemåler
    ownership_type="owner_occupied_with_rental",
)

# Udlejer-enhed:
owner_unit = UnitCreate(
    property_id=property.id,
    unit_number="Stueetage",
    area_m2=120.0,
    unit_type="owner",  # Ikke afregning — kun til fordelingsberegning
)

# Lejer-enhed:
rental_unit = UnitCreate(
    property_id=property.id,
    unit_number="Kælder",
    area_m2=65.0,
    unit_type="rental",
)

# Separat varmemåler registreres på lejer-enheden:
meter = MeterCreate(
    driver="multical302",
    meter_id="12345678",
    media="heat",
)
installation = MeterInstallationCreate(
    unit_id=rental_unit.id,
    meter_id=meter.id,
    install_date=date(2025, 9, 1),
)

---

BBR og ejendommens registrering

BBR-registrering ved delejendom:

Ét matrikelnummer → ét BBR-objekt
  → Ejendomstype: 120 (Tofamiliehus) eller 130 (Flerfamiliehus, blandet)
  → Boligenheder: Antal selvstændige beboelsesenheder

Lejelovens § 2 stk. 3:
  "Er den udlejede del en selvstændig beboelseslejlighed registreret i BBR,
  finder lejelovens almindelige regler anvendelse"

Praktisk:
  → Kælderlejlighed skal være registreret i BBR som selvstændig bolig
  → Ellers er lejeforholdet juridisk uklart
  → Platform: DAWA API henter BBR-data ved ejendomsoprettelse

Skattemæssigt:
  → Udlejningsindtægt beskattes (personskat eller virksomhedsskatteordning)
  → Fradrag for dokumenterede udgifter (varme, vedligehold)
  → Platformens afregninger er dokumenterede udgifter

---

Særligt: Varmepumpe i delejendom

Scenarie: Fælles luft-til-vand varmepumpe for begge enheder

Udfordring:
  → Varmepumpe producerer kWh varme — ikke fjernvarme-baseret
  → Elforbrug måles, ikke varmelevering direkte

Løsning:
  → Elmåler pr. enhed (OMS wM-Bus eller traditionel)
  → COP-korrektion: kWh el × COP-faktor = kWh varme estimat
  → Alternativt: Direkte varmemåler (Multical) på kredsene

BEK 563:
  → Gælder stadig ved fælles varmepumpe
  → Varmekilde er irrelevant — fordelingsmetoden gælder
  → EU 2027: El-forbrug til varmepumpe → individuel fjernaflæsning krævet

Platform:
  → "heat_source": "heat_pump"
  → cop_factor: 3.2 (konfigureres pr. ejendom)
  → Afregning: kWh el × COP × elpris = varmeandel

---

Konklusion

Delejendom og parcelhus med udlejning kræver oftest én af tre modeller: direkte varmemåler (præcis, MID-compliant), HCA-fordeling (BEK 563-standard) eller all-inclusive (simplest). Separat varmemåler anbefales ved fast kælder-udlejning over 2 år. All-inclusive egner sig til korttidsudlejning under 60 m².

Se tofamiliehus guide eller fremleje guide.