Etagefordeling og korrektionsfaktor i varmeregnskabet

I etageejendomme er varmeforbruget ikke jævnt fordelt — stueetagen er koldere end 2. sal, hjørnelejligheder er mere udsat end midterlejligheder. BEK 563 § 4 tillader korrektionsfaktorer.

---

Hvorfor er etagefordeling relevant?

Varmebehov pr. lejlighedstype:

Stueetage (jorddæk):
  → Kold bund — varmetab nedad
  → Typisk 10-20% højere varmebehov end midterlejlighed
  → Korrektionsfaktor: 1,10-1,20

Tagelejlighed (under uisoleret tag):
  → Varmetab opad
  → Typisk 10-30% højere varmebehov
  → Korrektionsfaktor: 1,10-1,30

Hjørnelejlighed:
  → To ydervægge i stedet for én
  → Typisk 5-15% højere varmebehov
  → Korrektionsfaktor: 1,05-1,15

Mellemlejlighed (midterste etage):
  → Beskyttet på alle sider
  → Lavest varmebehov — referencepunkt
  → Korrektionsfaktor: 1,00

Problem uden korrektionsfaktor:
  → HCA-enheder viser stueetagen lavt forbrug
    (dårlig isolering → lokaler koldere → HCA registrerer lavere)
  → Men faktisk betaler stueetagen NAK-omkostning uretfærdigt lavt
  → Mellemlejlighederne subsidiert af hjørnene

---

BEK 563 § 4 — lovgrundlag

§ 4 korrektionsfaktorer:

Hvornår må korrektionsfaktorer bruges?
  → Kun ved HCA-baseret fordeling (ikke varmemålere)
  → Udlejer bestemmer — men skal anvende dem konsekvent
  → Ændring kræver varsling til lejerne (3 måneder)
  → Huslejenævnet kan tilsidesætte åbenbart urimelige faktorer

Krav til dokumentation:
  → Korrektionsfaktorerne skal fremgå af varmeregnskabet
  → Metodebeskrivelse skal udleveres til lejerne
  → Ved beboerrepræsentant: Drøftes inden implementering

Typiske faktorer (vejledende — ikke lovfæstet):
  Facadelejlighed (én ydervæg):     1,05
  Hjørnelejlighed (to ydervægge):   1,15
  Stueetage (jorddæk):               1,10
  Tagelejlighed (under tag):         1,20
  Hjørne + tage kombination:         1,30

Maksimal faktor: BEK 563 nævner ingen eksplicit grænse,
men faktorer over 1,50 vil typisk blive tilsidesat af huslejenævnet.

---

Beregningseksempel med korrektionsfaktorer

# server/src/distribution/correction_factor.py
from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP
from dataclasses import dataclass


@dataclass
class UnitWithCorrection:
    unit_id: str
    floor_area_m2: Decimal
    hca_reading_units: Decimal        # Råaflæsning fra HCA
    correction_factor: Decimal = Decimal("1.00")

    @property
    def corrected_hca_units(self) -> Decimal:
        """Korrigeret HCA-forbrug = råaflæsning × korrektionsfaktor."""
        return (self.hca_reading_units * self.correction_factor).quantize(
            Decimal("0.001"), rounding=ROUND_HALF_UP
        )


def distribute_with_correction(
    total_cost: Decimal,
    units: list[UnitWithCorrection],
    fixed_share: Decimal = Decimal("0.30"),    # 30% fast fordeling
    variable_share: Decimal = Decimal("0.70"), # 70% variabel fordeling
) -> dict[str, Decimal]:
    """
    BEK 563 30/70-fordeling med HCA-korrektionsfaktorer.

    Fast del (30%): Pro-rata m²
    Variabel del (70%): Korrigeret HCA-enheder
    """
    fixed_cost = total_cost * fixed_share
    variable_cost = total_cost * variable_share

    total_area = sum(u.floor_area_m2 for u in units)
    total_corrected_hca = sum(u.corrected_hca_units for u in units)

    allocations: dict[str, Decimal] = {}
    allocated_fixed = Decimal("0")
    allocated_variable = Decimal("0")

    for i, unit in enumerate(units):
        is_last = i == len(units) - 1

        if is_last:
            fixed_amount = fixed_cost - allocated_fixed
            variable_amount = variable_cost - allocated_variable
        else:
            fixed_amount = (fixed_cost * unit.floor_area_m2 / total_area).quantize(
                Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP
            )
            variable_amount = (variable_cost * unit.corrected_hca_units / total_corrected_hca).quantize(
                Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP
            )
            allocated_fixed += fixed_amount
            allocated_variable += variable_amount

        allocations[unit.unit_id] = fixed_amount + variable_amount

    return allocations


# Eksempel:
units = [
    UnitWithCorrection("ST-1", Decimal("80"), Decimal("150"), Decimal("1.10")),  # Stueetage
    UnitWithCorrection("1-1", Decimal("80"), Decimal("120"), Decimal("1.00")),   # 1. sal
    UnitWithCorrection("2-1", Decimal("80"), Decimal("130"), Decimal("1.20")),   # Tagetage
]

result = distribute_with_correction(Decimal("30000"), units)
# ST-1: korrigeret HCA = 165 enheder
# 1-1:  korrigeret HCA = 120 enheder
# 2-1:  korrigeret HCA = 156 enheder
# Total: 441 enheder

---

Platform-konfiguration

Opsætning af korrektionsfaktorer i platformen:

Per-lejlighed (Unit):
  → Unit.hca_correction_factor: Decimal (default: 1.00)
  → Sættes ved ejendomsoprettelse eller redigering
  → Gælder for alle fremtidige afregninger

Ændring af korrektionsfaktor:
  → Gem ny faktor med gyldighedsdato
  → Historiske afregninger bruger den faktor der var aktiv i perioden
  → PropertyConfigHistory: "hca_correction_factor_changed"

PDF-afregning med korrektionsfaktorer:
  → Viser: "Korrektionsfaktor: 1,20 (tagelejlighed)"
  → Viser: "Råaflæsning HCA: 130 enheder"
  → Viser: "Korrigeret forbrug: 156 enheder (130 × 1,20)"
  → Transparent forklaring til lejer

API-endpunkt:
  PUT /api/v1/units/{id}
  Body: { "hca_correction_factor": "1.20" }

---

Hvornår er korrektionsfaktorer obligatoriske?

Juridisk situation i 2026:

Obligatorisk? NEJ
  → BEK 563 § 4 tillader men kræver ikke faktorer
  → Udlejers valg at anvende dem

Hvornår anbefales de stærkt?
  ✅ Ejendomme med dårligt isolerede ydervægge/tag/kælder
  ✅ Ejendomme fra før 1970 (lav isoleringsstandard)
  ✅ Ejendomme med store temperaturforskelle etage-til-etage
  ✅ Lejere klager over uretfærdig fordeling

Hvornår er de sjældent nødvendige?
  → Velisomerede nyere ejendomme (efter 2000)
  → Enfamiliehuse udlejet pr. etage
  → Fjernvarme med direkte varmemålere (ingen HCA)
    → Varmemålere måler direkte energi, ikke rumtemperatur

Risici ved forkerte faktorer:
  → For høje faktorer → stueetage/tage subsiderer mellemlejligheder
  → For lave faktorer → modsat problem
  → Systematisk fejl: Huslejenævnet kan tilkende tilbagebetaling
    for alle lejere i hele regnskabsperioden

---

Konklusion

Korrektionsfaktorer i BEK 563 § 4 kompenserer for fysisk uretfærdig HCA-fordeling i etageejendomme med varierende varmebehov. Stueetage og tagelejligheder tildeles faktorer på typisk 1,10-1,30. Faktorer skal dokumenteres i varmeregnskabet og varsles ved ændring. Platformen gemmer faktor pr. lejlighed med historik, så historiske afregninger altid kan rekonstrueres korrekt.

Se varmefordeling beregning BEK 563 eller HCA måler guide.