Varmeregnskab i kommunale ejendomme og almenboliger

Almene boliger og kommunale ejendomme er underlagt almenboligloven og driftsbekendtgørelsen — med egne krav der supplerer BEK 563. Her er skæringspunkterne.

---

Retsgrundlag — almene boliger

Almene boliger: Juridisk ramme (2026):

Almenboligloven (ABL):
  → Gælder for almene boligorganisationer (AAB, FSB, KAB m.fl.)
  → Kommunale udlejningsejendomme: Delvist underlagt ABL
  → § 10: Beboerdemokrati — afdelingsbestyrelse med reelle beføjelser
  → § 43: Driftsbudget godkendes af afdelingsbestyrelse

Driftsbekendtgørelsen (BEK 1191/2018):
  → Supplerer ABL med detaljerede regnskabskrav
  → § 25: Varmeregnskabet er separat fra huslejeregnskabet
  → § 28: Á conto fastlægges af boligorganisationen
  → Kræver godkendelse hos kommunalbestyrelsen ved budgetoverskridelse

BEK 563 (Varmefordelingsloven):
  → Gælder fuldt ud for almene boliger
  → Suppleres af driftsbekendtgørelsens § 25-30
  → Konflikt: Driftsbekendtgørelse går forud for BEK 563

EU EED 2023/1791:
  → Gælder identisk for almene boliger
  → Kommunale ejendomme: EU-forordning direkte anvendelig
  → 2027: Månedlige forbrugsdata til beboer

---

OIOUBL og EAN — krav til kommunale ejendomme

Elektronisk fakturering (OIOUBL):

Hvem kræver OIOUBL:
  → Alle kommunale og statslige enheder: EAN-nummer krævet
  → Almene boligorganisationer: Anbefalet, ikke obligatorisk
  → Private udlejere: Ikke krævet

EAN-numre i praksis:
  Boligorganisation (faktureringsafdeling):
    EAN: 5790001234567   ← 13-cifret GLN-nummer
    Faktura fra: Fjernvarmeselskab → Boligorganisation
    Videredistribution: Fra boligorganisation til afdeling

  Afdeling (decentral fakturering):
    EAN: 5790007654321   ← Afdelingsspecifik EAN
    Faktura fra: Service-leverandører → Afdeling direkte

Platform OIOUBL-eksport:
  → Settlement → OIOUBL UBL 2.1 XML
  → EAN pr. ejendom/afdeling (Property.ean_number)
  → NemHandel-kompatibel levering via API-webhook
  → GET /api/v1/settlements/{id}/oioubl → XML-download

---

Beboerdemokrati og varmeregnskab

Beboerdemokratiets rolle (ABL § 10):

Afdelingsbestyrelsens beføjelser ved varme:
  ✅ Godkende á conto-ændringer
  ✅ Indsigelse mod varmeregnskabet (§ 18 BEK 563)
  ✅ Kræve redegørelse for højt varmeforbrug
  ✅ Foreslå energirenovering (varmepumpe, isolering)
  ✅ Kræve ekstern revision af varmeregnskabet

Beboermøde-dokumentation:
  → Platform: Eksport af "Beboermøde-pakke"
    1. Aggregeret varmeforbrug (alle lejligheder anonymiseret)
    2. Á conto-niveau og begrundelse
    3. Gateway og måler-status (RSSI, dækning)
    4. Sammenligning med lignende afdelinger (national benchmark)
    5. EU EED 2027 plan for afdelingen

Afdelingsbestyrelsens mandat:
  → KAN ikke unilateralt ændre fordelingsmetoden
  → Kræver generalforsamlingsgodkendelse (ABL § 10 stk. 5)
  → Kan INDSTILLE til boligorganisation om at skifte system

---

Driftsbudget og varmeregnskab

# server/src/distribution/almen_budget.py
from decimal import Decimal
from dataclasses import dataclass


@dataclass
class AlmenHeatBudget:
    """
    Driftsbekendtgørelsen § 25: Varmebudget for almen afdeling.
    Godkendes af afdelingsbestyrelse og indsendes til kommunen.
    """
    afdeling_id: str
    budget_year: int

    # Forventet fjernvarme-udgift
    expected_heat_cost: Decimal

    # Forventet á conto-indtægt
    expected_aconto_income: Decimal

    # Forventet forbrug (graddage-normaliseret)
    expected_kwh: Decimal

    @property
    def expected_balance(self) -> Decimal:
        return self.expected_aconto_income - self.expected_heat_cost

    @property
    def aconto_per_unit_monthly(self) -> Decimal:
        """Gennemsnitlig á conto pr. enhed pr. måned."""
        return self.expected_aconto_income / 12

    def variance_from_actual(self, actual_cost: Decimal) -> Decimal:
        """Afvigelse fra budget — rapporteres til kommunen ved > 15%."""
        return (actual_cost - self.expected_heat_cost) / self.expected_heat_cost


def check_budget_variance(
    budget: AlmenHeatBudget,
    actual_cost: Decimal,
) -> dict:
    """
    Driftsbekendtgørelsen § 28:
    Afvigelse > 15% → Obligatorisk rapportering til kommunalbestyrelsen.
    """
    variance = budget.variance_from_actual(actual_cost)
    requires_reporting = abs(variance) > Decimal("0.15")

    return {
        "budget_cost": budget.expected_heat_cost,
        "actual_cost": actual_cost,
        "variance_pct": float(variance * 100),
        "requires_municipal_reporting": requires_reporting,
        "action": "Indsend redegørelse til kommunen" if requires_reporting else "Ingen handling krævet",
    }

---

Kommunal ejendom — særlige krav

Kommunale udlejningsejendomme (2026):

Hvad er kommunal ejendom:
  → Ejet af kommunen, udlejet til sociale formål
  → Plejeboliger, midlertidige boliger, flygtningeboliger
  → Underlagt kommunalfuldmagten og offentlighedslov

Særkrav:
  → Offentlighedslov: Afregninger er offentlige dokumenter
  → Forvaltningsloven: Partshøring ved ændringer (á conto++)
  → GDPR: Særlig forsigtig ved persondata (kommunalt ansvar)
  → Udbud: Hardware og software-kontrakter over tærskelværdi → EU-udbud

Platform-compliance for kommunal ejendom:
  → Audit log: Alle handlinger sporbare (FOB-sikret)
  → OIOUBL: Obligatorisk for kommunale fakturaer
  → Data retention: Kommunale regnskaber: 5 år (offentlig arkivering)
  → Persondata: Datatilsynet-compliance kræver DPA med platform

EU EED og kommunale ejendomme:
  → Kommunen som offentlig bygherre: Skærpede krav fra 2025
  → Energimærkning A-D krævet inden 2027 (offentlige bygninger)
  → Platform: Generer energimærke-kompatible kWh/m²-rapporter

---

Konklusion

Almene boliger og kommunale ejendomme er underlagt BEK 563 fuldt ud — suppleret af driftsbekendtgørelsen (§ 25-30) og almenboligloven (§ 10 beboerdemokrati). OIOUBL og EAN-nummer er obligatorisk for kommunale ejendomme og anbefalet for almene boligorganisationer. Beboerdemokratiet har reel indsigt i varmeregnskabet men kan ikke unilateralt ændre fordelingsmetoden — det kræver generalforsamling. Driftsbekendtgørelsen § 28: budgetafvigelse over 15 % kræver kommunal rapportering. Platform "beboermøde-pakke" (anonymiseret forbrug, á conto-begrundelse, EU EED 2027 plan) styrker afdelingsbestyrelsens arbejde.

Se EU 2027 fjernaflæsning lovkrav eller varmeregnskab andelsbolig guide.