Fraflytning og syn — hvad med varmeafregningen?
Hvad sker der med varmeafregning ved fraflytning: aflæsning ved fraflytningssyn, pro-rata beregning, deponering, frigivelse af depositum og hvornår lejer kan kræve tilbagebetaling.
Af M-Bus Gateway
Fraflytning er det mest konfliktfyldte tidspunkt i lejeforholdet — og varmeafregningen er ofte årsag til tvister. Her er hvad der gælder, og hvad platformen automatiserer.
Fraflytningsdato og HCA-aflæsning
BEK 563 § 7: Lejeperiodens slut kræver en ophørsaflæsning.
Lejer fraflytter: 31. marts
Aflæsning foretages: 31. marts (eller senest dagen efter)
Hvad aflæses:
✅ Alle HCA'er i lejligheden (pr. radiator)
✅ Vandmåler (hvis individuel)
✅ Varmemåler (hvis direkte)
❌ Ikke nødvendigt: selve fjernvarmemåleren (kun ved periodeslut)
Med wM-Bus fjernaflæsning:
Platformen henter automatisk seneste aflæsning fra fraflytningsdagen
Ingen fysisk besøg nødvendigt
Procedure:
1. Marker lejer som fraflyttet i portalen (angiv fraflytningsdato)
2. Portal henter automatisk aflæsning for den dato
3. Ophørsaflæsning gemmes og bruges i pro-rata-beregning
Pro-rata beregning ved fraflytning
BEK 563 § 14: Lejer afregnes for proportionel andel af afregningsperioden.
Afregningsperiode: 1. juni 2024 → 31. maj 2025 (366 dage)
Lejer fraflytter: 31. marts 2025 (304 dage af 366 = 83,1%)
Ejendommens samlede varmeomkostning 2024/25: 385.000 kr.
Lejerens andel:
Fast del (m²): Hele perioden 2024-06-01 til 2025-03-31 = 83,1%
Forbrugsandel: Baseret på faktiske HCA-enheder 01-06 til 31-03
Pro-rata afregning beregnes:
Portalen genererer delafregning for fraflytningsperioden
Ny lejer fra 1. april: Modtager delafregning for 1. april → 31. maj
Platformen håndterer dette automatisk via occupancy.end_date og pro-rata-algoritmen.
Udfordring: Afregningsperioden er ikke slut
Det typiske problem: Lejer fraflytter 31. marts, men fjernvarme-perioden slutter 31. maj. Udlejer kender ikke ejendommens samlede udgift endnu.
Løsning — to muligheder:
Mulighed A: Delvis á conto + endelig afregning
April: Lejer fraflytter → modtager estimeret á conto-tilbagebetaling
Juni/juli: Fjernvarmefaktura modtages → endelig pro-rata-beregning
September: Endelig afregning til fraflyttet lejer (postes til ny adresse)
Lejelovens regler: Udlejer har pligt til at sende endelig afregning — selv til fraflyttede lejere.
Mulighed B: Depositum-deponering
Udlejer tilbageholder del af depositum til dækning af forventet varmeefterregning
Beregning: Estimeret á conto × resterende måneder til periodeslutt
Maksimum tilbageholdt: Rimelig estimat (ikke mere end 1-2 måneders á conto)
Frist for frigivelse: Senest ved årsafregningens udsendelse (4 mdr. efter periodeslutt)
Depositum og varmeafregning
Lejer har typisk betalt 3 måneders husleje som depositum. Varmeafregning er separat:
Depositum: Dækker fysisk stand ved fraflytning (maling, reparationer)
Varmeafregning: Separat post — kan IKKE modregnes i depositum uden lejerens samtykke
Undtagelse: Stor ubestridt varmeefterregning + lejer nægter at betale
→ Udlejer kan anlægge sag ved Huslejenævnet om modregning
Frigivelse af depositum:
Frist: Senest 14 dage efter fraflytningssyn + synsrapport
Varmeandel: Tilbageholdes separat med skriftlig begrundelse (estimat)
Frist for endelig varmeafregning: 4 måneder efter periodeslutt
→ Ud over 4 måneder: Udlejer kan ikke kræve efterbetaling fra fraflyttet lejer
Fraflytningssyn-protokol
Synsprotokollen bør inkludere varme-aflæsninger:
FRAFLYTNINGSSYN — Eksempelvej 3, 2. tv.
Dato: 31. marts 2025
Tilstede: [Udlejer/administrator], [Lejer]
VARMEMÅLERE ved fraflytning:
HCA soveværelse (sn. 12345678): 1.234 enheder
HCA stue (sn. 87654321): 2.567 enheder
HCA badeværelse (sn. 11223344): 342 enheder
Vandmåler (sn. 99887766): 87,4 m³
[Underskrifter]
Med wM-Bus: Protokollen genereres automatisk fra portalens seneste aflæsning på fraflytningsdatoen — download som PDF fra portalen.
Ny lejers primo-aflæsning
Ny lejer overtager fra fraflyttende lejers ultimoaflæsning:
Fraflyttet lejer: Ultimo 31. marts — HCA-sum: 4.143 enheder
Ny lejer: Primo 1. april — HCA-sum: 4.143 enheder (samme dato, nulstil ikke HCA!)
OBS: HCA'er nulstilles IKKE ved lejerskifte
Platformen beregner forbrug som difference: ny lejer total - primo-total
I portalen:
Property → Unit → Occupancy → Afslut (lejer A, 31. marts)
Opret ny (lejer B, 1. april)
Portal beregner automatisk pro-rata for begge perioder
Hvis lejer er uenig om fraflytningsaflæsning
Lejer anfægter: "Min HCA viste kun 3.000 enheder, ikke 4.143"
Udlejer kan dokumentere:
✅ wM-Bus-data med timestamp for fraflytningsdatoen
✅ Aflæsningshistorik (alle daglige data siden installation)
✅ Sensor-ID matches lejlighedens registrerede HCA'er
✅ Ingen anomali-flag (stuck/backwards/jump) i perioden
Platform-output: Fuld aflæsningshistorik eksporteres som CSV
→ Ufejlbarlig dokumentation til Huslejenævnet
Konklusion
Fraflytning og varmeafregning kræver: ophørsaflæsning på fraflytningsdatoen, pro-rata beregning for lejers faktiske periode, og separat endelig afregning sendt til ny adresse. Platformen automatiserer hele flowet — inklusive ophørsaflæsning via fjernaflæsning, pro-rata-beregning og PDF-generering til fraflyttet lejer.