Varmeafregning i tofamiliehus — fordeling mellem to lejligheder

Et tofamiliehus med to lejemål er den enkleste form for udlejningsejendom med individuel varmefordeling. Her er de juridiske krav og praktiske løsninger.

---

Hvad gælder for tofamiliehus?

Tofamiliehus med to selvstændige lejemål:
  → BEK 563 gælder fuldt ud (uanset antal lejemål)
  → Individuel varmemåling ANBEFALES (og snart kræves)
  → EU EED 2027: Individuel fjernaflæsning ved fælles varme
  → Udlejer er ansvarlig for afregning inden 4 måneder

Undtagelse — udlejer bor selv i én lejlighed:
  → BEK 563 gælder STADIG for lejerens lejlighed
  → Udlejer fastsætter sin egen "andel" ud fra aftalt nøgle
  → Huslejenævnet kan prøve fordelingens rimelighed

---

Tre fordelingsmodeller

Model 1: Arealfordeling (ingen HCA)
  → Fordeling pr. m² boligareal
  → Simpelt og billigt
  → Uretfærdigt: Kompakthus i stuen betaler for tagetage
  → Kun lovlig hvis HCA ikke er praktisk muligt

Model 2: HCA på alle radiatorer (30/70-reglen)
  → 30% fordeles efter areal
  → 70% fordeles efter HCA-aflæsning
  → Kræver MID-certificerede HCA'er
  → Anbefales af BEK 563

Model 3: Individuel varmemåler (direkte måling)
  → Varmemåler (Kamstrup/Sontex) måler MWh direkte
  → 100% individuel fordeling — ingen arealkomponent
  → Kræver én måler pr. kredsløb pr. lejlighed
  → Mest retfærdig ved store forbruksforskelle

---

HCA i tofamiliehus: Praktisk opsætning

Typisk tofamiliehus:
  Stuen (90 m²): 4 radiatorer
  1. sal (85 m²): 4 radiatorer
  Fælles fjernvarmemåler i kælder

HCA pr. lejlighed:
  Stuen: 4 × Engelmann SensoStar 2 HCA = 4 målere
  1. sal: 4 × Engelmann SensoStar 2 HCA = 4 målere
  I alt: 8 HCA'er

Gateway-opsætning:
  1 × Raspberry Pi 4 i kælderrum
  1 × Würth Elektronik wM-Bus USB dongle (868MHz)
  Alle 8 HCA'er læses automatisk hver dag

Platform-konfiguration:
  Ejendom: "Tofamiliehus, Eksempelvej 1"
  Enhed 1: "Stuen" — 4 HCA-installationer
  Enhed 2: "1. sal" — 4 HCA-installationer
  Metode: 30/70 (BEK 563 standard)

---

Fordeling: Beregningseksempel

Fjernvarme-faktura (hele ejendommen):
  Energiudgift:     18.500 kr.
  Abonnement:        2.800 kr.
  I alt:            21.300 kr.

Arealfordeling (30%):
  Total: 21.300 × 30% = 6.390 kr.
  Stuen (90 m² / 175 m²):  6.390 × 51,4% = 3.285 kr.
  1. sal (85 m² / 175 m²): 6.390 × 48,6% = 3.105 kr.

HCA-fordeling (70%):
  Total: 21.300 × 70% = 14.910 kr.
  HCA-sum stuen:  1.850 enheder
  HCA-sum 1. sal: 2.650 enheder
  I alt:          4.500 enheder

  Stuen:  14.910 × (1.850/4.500) = 6.130 kr.
  1. sal: 14.910 × (2.650/4.500) = 8.780 kr.

Samlet fordeling:
  Stuen (stuen-beboer):   3.285 + 6.130 = 9.415 kr.
  1. sal (1.sal-beboer):  3.105 + 8.780 = 11.885 kr.
  Kontrol: 9.415 + 11.885 = 21.300 kr. ✓

---

Abonnement og faste udgifter

Faste udgifter i fjernvarmefakturaen:
  → Abonnementsgebyr
  → Eventuel effektbidrag
  → Målerleje (fjernvarmemåleren)

Fordeling af faste udgifter:
  Option A: Medtag i energiudgiften (30/70-fordeling)
  Option B: Del ligeligt (50/50 — to lejemål)
  
  BEK 563 praksis: Inkludér i den samlede udgift
  → Fordeles med 30% areal + 70% HCA

Faste udgifter i tofamiliehus med lav HCA-forskel:
  → Minimal praktisk forskel mellem Option A og B
  → Vælg den enkleste (Option A = platformens standard)

---

Uden HCA: Arealfordeling

# Simpel arealfordeling (kun lovlig ved praktisk umulige HCA)

def fordel_efter_areal(
    total_kr: float,
    enheder: list[dict],
) -> dict[str, float]:
    """
    enheder: [{"id": "stuen", "areal_m2": 90}, {"id": "1sal", "areal_m2": 85}]
    Returnerer fordeling pr. enhed.
    """
    total_areal = sum(e["areal_m2"] for e in enheder)
    return {
        e["id"]: round(total_kr * e["areal_m2"] / total_areal, 2)
        for e in enheder
    }

# Eksempel:
# fordel_efter_areal(21300, [{"id": "stuen", "areal_m2": 90}, {"id": "1sal", "areal_m2": 85}])
# → {"stuen": 10970.57, "1sal": 10329.43}

# OBS: Arealfordeling kræver dokumentation for at HCA ikke er muligt.
# EU 2027 gør det i praksis obligatorisk at installere HCA/fjernaflæsning.

---

Dokumentationskrav

Afregningen for tofamiliehus SKAL indeholde:

Obligatorisk (BEK 563 § 10):
  ✅ Ejendommens samlede varmeudgift (faktura som bilag)
  ✅ Fordelingsmetode (30/70 eller areal)
  ✅ Den pågældende lejligheds andel i %
  ✅ HCA-aflæsning start og slut (serienummer)
  ✅ Afregningsperiode (start/slut dato)
  ✅ Á conto-betalinger (hvad er betalt)
  ✅ Nettoresultat (skylder / tilbagefår)

Anbefalede bilag:
  → PDF fra M-Bus Gateway platform (inkluderer alt ovenstående)
  → Scanned fjernvarmefaktura
  → HCA-aflæsningshistorik (CSV-eksport)

---

Konklusion

Et tofamiliehus med to lejemål er juridisk ligestillet med en større udlejningsejendom: BEK 563 gælder fuldt ud, individuel varmemåling anbefales og EU 2027 vil gøre fjernaflæsning obligatorisk. Investeringen i 8 HCA'er + gateway (~21.000 kr.) betaler sig typisk tilbage inden 2-3 år ved en operatørkontrakt der elimineres.

Se BEK 563 beregningsguide eller pro-rata guide.