Varmeregnskab ved renovering i andelsboligforening

Renovering i andelsboligforening påvirker varmeregnskabet i måneder eller år. Her er håndtering af tomgangsvarme, ny varmekilde og overgangsperiode.

---

Renoveringstyper og varmeregnskabs-konsekvenser

Renoveringstype         Varmekonsekvens         Platform-handling
──────────────────────────────────────────────────────────────────
Vindues-udskiftning     Lavere forbrug (u-værdi) Intet — automatisk
Tagudskiftning          Lavere varmetab          Graddage-normalisering
Facadeisolering         Markant lavere forbrug   Forvent ny á conto-niveau
Varmekilde-skift        Ny AnnualInput-type      Nyt heat_type på property
Fjernvarmeskift         Ny leverandør, ny pris   Opdater supplier-felt
Gasfyr → varmepumpe     BEK 563 stadig gælder   Ny elmåler til varmepumpe
Midlertidig flytning    Tomgangsvarme-betaling   Fælles-del-fordeling
Total renovering (§14)  Alle fraflytter          Separat regnskab periode

---

Tomgangsvarme under renovering

BEK 563 § 14 stk. 3 — tomgangsvarme:

Tomgangsvarme = frostbeskyttelsesvarme i ubeboede enheder

Regel:
  → Ubeboede lejligheder bidrager til den FASTE del (30%)
  → Pro-rata efter m² — ligesom andre lejligheder
  → Den VARIABLE del (70%): Fordeles KUN til beboede enheder

Eksempel:
  Ejendom: 20 lejligheder, 8 tomme p.g.a. renovering
  Beboede: 12 lejligheder

  Fast del (30%): 20 lejligheder betaler (inkl. tomme)
  Variabel del (70%): 12 lejligheder betaler (kun beboede)

  Tomme lejligheders bidrag (fast del):
    → Betales af udlejer/forening (ingen lejer)
    → Reducerer varmeudgiften for beboede lejligheder
    → Dokumenteres separat i platform (tomgangs-linje)

Platform-opsætning:
  → unit.occupancy: Ingen aktiv occupancy i renoveringsperiode
  → unit.status = "under_renovation"
  → AnnualInput: Platform beregner tomgangs-fast-bidrag automatisk

---

Ny varmekilde — overgangsperiode

# Energirenovering: Gasfyr udskiftes med fjernvarme midt i regnskabsår

# Scenarie: Tilslutning 1. november (midt i regnskabsår juni-maj)

# To separate AnnualInput-poster (split regnskabsår):
gas_period = AnnualInputCreate(
    property_id=property.id,
    period_start=date(2025, 6, 1),
    period_end=date(2025, 10, 31),      # 5 måneder gasfyr
    heat_type="naturgasfyr",
    total_heat_cost=Decimal("68000"),    # Gas juni-oktober
    metadata={
        "gas_m3": 6800,
        "gas_pris": 10.00,
        "service": 4500,
        "note": "Gasfyr frem til fjernvarmetilslutning 1/11",
    }
)

district_heat_period = AnnualInputCreate(
    property_id=property.id,
    period_start=date(2025, 11, 1),
    period_end=date(2026, 5, 31),        # 7 måneder fjernvarme
    heat_type="fjernvarme",
    total_heat_cost=Decimal("112000"),   # Fjernvarme november-maj
    supplier="HOFOR",
    metadata={
        "fast_afgift": 18000,
        "mwh": 320,
        "mwh_pris": 290,
        "note": "Fjernvarme fra 1. november 2025",
    }
)

# Platform summerer begge poster til samlet afregning:
# Total varmekost = 68.000 + 112.000 = 180.000 DKK
# Fordeles via BEK 563 30/70 (HCA-andele er kontinuerlige)

---

HCA ved renovering — håndtering af målerflytning

Renovering kræver typisk HCA-demontering og genmontering

Procedure:
  1. Aflæsningssnapshot INDEN demontering
     → Platform: "Ophør" på alle meter_installations
     → Dato: Præcis demonterings-dag
     → Registrér data i audit-log

  2. Renoveringsperiode
     → Enheden tæller ingen HCA-enheder
     → Fast-del bidrag beregnes af m²
     → Variabel-del: Tildeles øvrige beboede enheder

  3. Montering af NYE HCA efter renovering
     → Nye HCA-serienumre (ny MID-dato)
     → Nye meter_installations (nye installationer)
     → Primo-aflæsning registreret i platform

  4. Ny lejer indflytter
     → Occupancy oprettes med ny indflytningsdato
     → Pro-rata fra indflytningsdato
     → Platform beregner korrekt andel automatisk

Tech PWA workflow:
  → Install-flow: Scan QR på ny HCA → link til enhed
  → Foto af HCA på radiator (dokumentation)
  → Platform registrerer ny installation øjeblikkeligt

---

Renoveringsomkostninger og varmeregnskabet

Forholdet mellem renovering og varmeregnskab:

TILLADT i varmeregnskab (§ 7):
  ✅ Nyt varmecentralanlæg (del af drift → afskrivning)
  ✅ Nye HCA/varmemålere (lovpligtigt udstyr)
  ✅ Nye cirkulationspumper (driftsomkostning)
  ✅ Rørforbindelser i varmesystem (vedligehold)

IKKE tilladt i varmeregnskab:
  ✗ Facadeisolering (bygningsforbedring)
  ✗ Vinduesudskiftning (bygningsforbedring)
  ✗ Tagkonstruktion (bygningsforbedring)
  ✗ El-installationer til andet end varme
  ✗ Administrationshonorarer

Kapitalomkostninger (fx nyt fjernvarmeanlæg):
  → Indgår ikke direkte i årets varmeregnskab
  → Men: Leje-forhøjelse via § 58 (forbedringstillæg)
  → Tillæg pr. m² pr. år — separat fra varmeregnskab

Platform-skelnen:
  → AnnualInput: Kun driftsomkostninger
  → PropertyDocument: Investeringsdokumentation
  → Lejerstigning via lejekontrakt-ændring (separat)

---

Generalforsamlingsbeslutning om ny varmekilde

Andelsboligforening — beslutningsproces:

Krav til generalforsamlingsbeslutning (ABL § 29):
  → Kvalificeret flertal (typisk 2/3 af stemmer)
  → Bestyrelsens anbefaling + VVS-tilbud
  → Prognose: 10-årig TCO (Total Cost of Ownership)

TCO-beregning gasfyr vs. fjernvarme (eksempel 20 lejligheder):
  ┌────────────────────────────────────────────────────┐
  │                  Gasfyr      Fjernvarme             │
  │ Etablering:    250.000 kr.   80.000 kr.            │
  │ Drift/år:      185.000 kr.  162.000 kr.            │
  │ Service/år:     15.000 kr.    5.000 kr.            │
  │ 10-årig total: 1.650.000   1.735.000               │
  │ Break-even fjernvarme: 11 år (hvis gaspriser stiger)│
  └────────────────────────────────────────────────────┘

Platform-datagrundlag til beslutning:
  → Historisk forbrug (kWh/år fra aflæsninger)
  → Graddage-normalisering (fjerner vejreffekt)
  → Kost pr. kWh sammenligning (gas vs. fjernvarme)
  → Prognose: 3 scenarier (lav/normal/høj energipris)

---

Konklusion

Renovering i andelsboligforening kræver særlig opmærksomhed i varmeregnskabet: tomgangsvarme-bidrag til fast-delen for ubeboede enheder (§ 14 stk. 3), korrekt håndtering af HCA-demontering/montering og to separate AnnualInput-poster ved varmekilde-skift midt i regnskabsåret. Renoveringsomkostninger (facadeisolering, vinduer) er bygningsforbedringer — de indgår ikke i varmeregnskabet, men kan danne grundlag for forbedringstillæg via lejekontrakt. Platform håndterer alle overgangsperioder korrekt via meter_installation ophørs- og startdatoer.

Se andelsboligforening guide eller tomgang renovering guide.