Varmeregnskab i bofællesskab og kollektiv — særlige regler

Bofællesskaber og kollektiver har uklare grænser i lejeloven og BEK 563. Her er de juridiske rammer og den praktiske opsætning.

---

Hvad er et bofællesskab juridisk?

Juridisk klassifikation (afgørende for varmeregnskab):

Model A: Én lejekontrakt — fælles lejemål
  → Alle beboere har én kontrakt med udlejer
  → BEK 563: Gælder én enhed (ikke individuelle aflæsninger)
  → HCA: Ikke krævet internt (men praktisk for fordelingen)
  → Varme: Én á conto pr. lejemål, én årsafregning

Model B: Individuelle lejekontrakter — separate lejemål
  → Hver beboer har egen kontrakt (typisk eget værelse)
  → BEK 563 gælder fuldt: Individuel HCA pr. lejemål
  → Problem: Fællesrum (stue, køkken) har ingen lejer → HCA?
  → Løsning: Fællesrum fordeles pro-rata m² til alle beboere

Model C: Andelsbolig/forening
  → Beboerne ejer kollektivet som forening
  → Ikke lejelov → BEK 563 kan fraviges internt
  → Men fjernvarmeselskabet kræver stadig BEK 563 ved individuelle
    boliger tilknyttet fælles fjernvarme

Afklaringsspørgsmål:
  → Har alle beboere individuelle lejekontrakter? → Model B
  → Er der kun én kontrakt for hele ejendommen? → Model A

---

HCA-placering i bofællesskab

Model B: 8 separate lejemål i ét hus + 2 fællesrum

Individuelle lejemål (6 stk.) — eget værelse:
  → HCA på alle radiatorer i værelset
  → Aflæses automatisk via gateway

Fællesrum (stue 30 m², køkken 20 m²):
  → Ingen specifik lejer → ingen individuel HCA-lejer
  → BEK 563 løsning: Fællesrum allokeres som "fælles del"
  
  Option A: Fællesrum fordeles pro-rata m² til alle lejere
    → 50 m² fælles ud af 350 m² total = 14,3% fællesareal
    → Hvert lejemål bærer 14,3% / 8 lejemål af fælles forbrug
  
  Option B: Fællesrum tilknyttes "dummy occupancy" (ingen lejer)
    → Platform: Unit med occupancy.type = "common_area"
    → Fordeling: Pro-rata m² til alle aktive beboere

Platform konfiguration:
  → Unit.unit_type = "common_area" → ekskluderes fra individuel aflæsning
  → Fællesrums kWh summeres til "fixed_cost_supplement"
  → Fordeles som del af den faste 30%-del

# Fællesrum som tillæg til fast del:
annual_input = AnnualInputCreate(
    property_id=property_id,
    common_area_heat_supplement_dkk=Decimal("8500"),  # Estimeret fællesrum
    # Tillægges automatisk til fast del (30%) inden fordeling
)

---

Pro-rata ved delvis fraflytning

Bofællesskab: Beboer fraflytter 15. oktober midt i regnskabsår

Regnskabsår: 1. juni 2025 → 31. maj 2026

Fraflytter (værelse 3):
  → Periode: 1. juni → 15. oktober = 137 dage
  → Pro-rata faktor: 137 / 365 = 0,375
  → HCA-snapshot tages 15. oktober ved fraflytningssyn
  → Ny lejer overtager fra 1. november (15 dages tomgang)

Tomgang 15 dage (ingen lejer i værelse 3):
  → BEK 563 § 14 stk. 3: Tomgang fordeles til øvrige beboere
  → Platform: Tomgangsperiode registreres som occupancy gap
  → Varme i tomgangsperiode → fast del til alle (pro-rata m²)

Ny lejer (fra 1. november):
  → Pro-rata: 1. november → 31. maj = 212 dage
  → Pro-rata faktor: 212 / 365 = 0,581
  → Startaflæsning (HCA-snapshot) tages 1. november

Platform workflow:
  POST /api/v1/occupancies/{id}/end
  { "end_date": "2025-10-15", "hca_snapshot": true }
  → Trigger: Celery task "take_meter_snapshot" for alle installationer i unit

---

Á conto i bofællesskab — praktik

Udfordring: Hvem betaler á conto?

Model A (fælles kontrakt):
  → Én á conto til lejeforeningens kasserer
  → Kasserer fordeler internt (privatretligt)
  → Udlejer har kun én modpart

Model B (individuelle kontrakter):
  → Udlejer opkræver á conto pr. lejekontrakt
  → Hvert lejemål har eget á conto-beløb
  → Beregn á conto: Huslejenettopris + varmebidrag pr. værelse

Á conto fastsættelse ved bofællesskab:
  Fjernvarme 120.000 DKK/år for 300 m²:
  Fast del (30%): 36.000 DKK → Pro-rata m²
  Variabel del (70%): 84.000 DKK → HCA-andel (estimeret)

  Værelse 4 (20 m²):
  Fast: 36.000 × (20/300) = 2.400 DKK/år → 200 DKK/md
  Variabel (estimat): 84.000 × (20/300) = 5.600 DKK/år → 467 DKK/md
  Total á conto: ≈ 667 DKK/md for varme alene

Platform beregner á conto pr. occupancy automatisk.

---

Fælles varmt brugsvand (VBV)

Bofællesskab med fælles varmtvandsbeholder:

BEK 563 § 7 — varmt brugsvand:
  → Fordeling via vandmålere (individuelle) ELLER
  → Pro-rata antal beboere (ved ingen vandmålere)

Bofællesskab specifikt:
  → Antal beboere kan ændre sig hurtigt (hyppig fraflytning)
  → Anbefalet: Individuelle vandmålere pr. badeværelse/køkken
  → Alternativ: Pro-rata m² (stabile ved faste værelsesstørrelser)

Vandmåler pr. badeværelse:
  → Diehl IZAR R4 eller Kamstrup W1 med wM-Bus
  → Platform summerer koldt + varmt vand pr. lejemål
  → Inkluderer vandvarmerens cirkulations-tab i fast del

---

Konklusion

Bofællesskaber med individuelle lejekontrakter kræver individuel HCA pr. lejemål — fællesrum allokeres som fællesareal og fordeles pro-rata m² til alle beboere som del af den faste 30%-del. Hyppige fraflytninger giver mange pro-rata-beregninger — automatisk HCA-snapshot ved fraflytning er afgørende. Platform håndterer tomgangsperioder, pro-rata og fællesarealstillæg automatisk.

Se pro-rata varme guide eller varmt brugsvand guide.