Varmeregnskab ved ejendomshandel — overdragelse til ny ejer

Salg af en udlejningsejendom midt i et varmeregnskabsår kræver præcis fordeling af omkostninger mellem sælger og køber. Her er reglerne og den praktiske håndtering.

---

Juridisk grundlag

Ejendomshandel og varmeregnskab:

Overtagelsesdato (typisk 1. i en måned):
  → Sælger hæfter for alle omkostninger FØR overtagelse
  → Køber hæfter for alle omkostninger FRA overtagelse
  → Lejekontrakter fortsætter uændret (lejerne berøres ikke)

BEK 563 § 14 — pro-rata:
  → Gælder ved eje-skift MID i regnskabsåret
  → Sælger afregner sin del (overtagelsesdato → periodens start)
  → Køber afregner resten (overtagelsesdato → periodens slut)

Á conto-indbetalinger:
  → Lejerne har betalt á conto til SÆLGER indtil overtagelse
  → Sælger overdrager á conto-depot til køber (se nedenstående)
  → Handlens vilkår regulerer betalingen

Afregningspligt:
  → Sælger udsteder DELAFREGNING for sin ejerperiode
  → ELLER parterne aftaler: køber afslutter hele perioden
  → Lejerne berøres ikke — modtager ét samlet dokument

---

Fordeling af varmeomkostninger

Eksempel: Ejendom med regnskabsår 1. juni 2025 → 31. maj 2026

Overtagelsesdato: 1. november 2025
Sælgers ejerperiode: 1. juni → 31. oktober 2025 = 153 dage
Købers ejerperiode: 1. november 2025 → 31. maj 2026 = 212 dage

Samlet fjernvarmeregning for regnskabsåret: 180.000 DKK

Fordeling (simpel pro-rata på dage):
  Sælgers andel: 180.000 × (153/365) = 75.452 DKK
  Købers andel:  180.000 × (212/365) = 104.548 DKK

Bemærk:
  → Fast andel (30 % af 180.000 = 54.000): pro-rata på dage
  → Variabel andel (70 % = 126.000): pro-rata på HCA-enheder
  → HCA-snapshot ved overtagelsesdato = udgangspunkt for købers periode

Praktisk:
  Sælger kender ikke fjernvarmeregningens endelige beløb ved handel.
  Tilpasning sker typisk i handlens vilkår:
  → Skønnet á conto-overtagelse + efterregulering
  → ELLER køber overtager hele årets regning og krediteres sælgers andel

---

Á conto-depot overflytning

Á conto-depot = akkumulerede lejerbidrag til varmekontoen

Beregning ved overtagelse 1. november 2025:
  Lejere har betalt á conto: juni, juli, august, september, oktober = 5 måneder
  
  Eksempel lejlighed 3A: 1.200 DKK/md × 5 = 6.000 DKK á conto hos sælger
  
  Sælger overdrager 6.000 DKK til køber i handlen.
  Typisk: Samlet á conto-depot for alle lejligheder medtages i handlens afregning.

Platform håndtering:
  → "Ejerperiode" registreres i platform
  → Á conto-depot-beregning pr. enhed pr. dato
  → Overdragelsesrapport: samlet depot til inkludering i handlens vilkår

---

Platform: overdragelse workflow

# server/src/property/service.py (forenklet)

async def transfer_property_ownership(
    session: AsyncSession,
    property_id: UUID,
    old_tenant_id: UUID,
    new_tenant_id: UUID,
    transfer_date: date,
) -> dict:
    """
    Overdragelse af ejendom til ny udlejer:
    1. Luk old_tenant's adgang (soft delete af ejendom fra old_tenant)
    2. Opret ny PropertyOwnership record
    3. Snapshot HCA-data pr. installation
    4. Beregn á conto-depot til overdragelsesrapport
    """
    async with session.begin():
        prop = await session.get(Property, property_id)
        
        # Gem snapshot af alle aktive installationer
        installations = await _get_active_installations(session, property_id)
        snapshots = {}
        for inst in installations:
            latest = await _get_latest_reading(session, inst.id, transfer_date)
            snapshots[str(inst.id)] = {
                "hca_value": latest.value if latest else None,
                "timestamp": latest.timestamp.isoformat() if latest else None,
            }
        
        # Beregn á conto-depot pr. unit
        units = await _get_units(session, property_id)
        aconto_depot = {}
        for unit in units:
            occ = await _get_active_occupancy(session, unit.id)
            if occ and occ.monthly_heat_advance > 0:
                months = _count_months_since(occ.start_date, transfer_date)
                aconto_depot[str(unit.id)] = {
                    "unit_label": unit.label,
                    "monthly_advance": float(occ.monthly_heat_advance),
                    "months": months,
                    "total": float(occ.monthly_heat_advance) * months,
                }
        
        # Opret ownership record
        ownership = PropertyOwnership(
            property_id=property_id,
            from_tenant_id=old_tenant_id,
            to_tenant_id=new_tenant_id,
            transfer_date=transfer_date,
            hca_snapshots=snapshots,
            aconto_depot=aconto_depot,
        )
        session.add(ownership)
        
        # Overfør ejendom til ny tenant
        prop.tenant_id = new_tenant_id
        prop.transferred_at = datetime.utcnow()
    
    return {
        "transfer_date": transfer_date.isoformat(),
        "total_aconto_depot": sum(v["total"] for v in aconto_depot.values()),
        "hca_snapshots": snapshots,
    }

---

Delafregning vs. samlet afregning

Model A: Sælger udsteder delafregning (anbefalet)
  → Sælger lukker regnskabet for sin ejerperiode
  → Sælger afregner med lejerne for perioden juni → oktober
  → Køber starter frisk fra 1. november
  → Lejerne modtager to afregningsbreve (sælger + køber)

Model B: Køber afslutter hele perioden (administrativt enklere)
  → Sælger overdrager alle data og á conto-depot
  → Køber udsender ét samlet afregningsbrev for hele perioden
  → Handlens vilkår: Sælger krediterer køber for sin periodes omkostninger
  → Lejerne modtager kun ét brev (men fra ny udlejer)

Anbefaling for platform:
  → Model B er enklest for lejerne
  → Kræver at sælger eksporterer alle data og overdragelsesrapport
  → Platform: "Ejendomsoverdragelse"-funktion genererer overdragelsesrapport

---

Dokumentation ved handel

Sælger skal overdrage til køber:

1. Alle historiske aflæsninger (CSV-eksport fra platform)
2. Nuværende á conto-beløb pr. lejlighed
3. AES-dekrypteringsnøgler til alle krypterede HCA-målere
4. Gatewayens login-credentials (MQTT certifikater)
5. Alle aktive lejekontrakter
6. Seneste årsafregning (lejerne kan rette krav mod sælger)
7. Leverandøraftaler (fjernvarmeselskab, HCA-operatør)

Platform export:
  → "Overdragelsespakke" ZIP med CSV, PDF-afregninger, AES-nøgle-log
  → Adgangskode-beskyttet ZIP (overrækkes personligt)
  
AES-nøgler:
  ALDRIG sendes via email — overrækkes på papir eller via sikker kanal
  Ny ejer registrerer nøgler i sin platform under sit tenant_id

---

Konklusion

Ejendomshandel midt i et varmeregnskabsår kræver en overdragelsesdato-snapshot af alle HCA-installationer og en beregning af á conto-depot. Parterne aftaler typisk om sælger afslutter sin periode eller køber overtager hele årets afregning. Platform-overdragelse sikrer at AES-nøgler, aflæsningshistorik og á conto-data overdrages korrekt. Lejerne bør mærke mindst muligt til ejerskiftet.

Se pro-rata guide eller ny ejendom opstart guide.