Varmeregnskab med én fælles varmemåler til flere boliger

Mange ældre ejendomme har kun én fælles fjernvarmemåler og ingen individuelle HCA eller varmemålere. Her er reglerne og mulighederne.

---

Juridisk situation

Ejendom MED individuelle HCA/varmemålere:
  → BEK 563 kræver individuel fordeling
  → Fordelingsreglerne § 4-8 gælder fuldt ud

Ejendom UDEN individuelle målere:
  → BEK 563 § 2 stk. 2: Individuel måling KRÆVES kun hvis
    det er teknisk muligt og økonomisk rimeligt
  → Ældre ejendomme med etplan-radiatorer: HCA normalt muligt
  → Gulvvarme og panelradiatorer: HCA teknisk muligt med specielle enheder

Grænse for kravets gyldighed:
  → Under 4 boligenheder: Ingen pligt til individuel fordeling
  → 4+ boligenheder: Individuel fordeling tilstræbes
  → EU EED 2023/1791 art. 9c: Individuelle målere/HCA KRÆVES fra 2027
    for all flerboligsejendomme med fælles varmeforsyning

---

Fordeling uden individuelle målere

Metode 1: Arealfordeling (m²)
  → Hele fjernvarmeregningen fordeles pr. m² lejlighed
  → Simpelt men uretfærdigt (betaler ikke for eget forbrug)
  → Juridisk acceptabelt som overgangsløsning

  Eksempel (10 lejligheder, 800 m² total, 180.000 kr.):
  Lej 1 (90 m²):  180.000 × (90/800) = 20.250 kr.
  Lej 2 (70 m²):  180.000 × (70/800) = 15.750 kr.

Metode 2: Personfordeling
  → Fordeling baseret på antal beboere
  → Kræver opdaterede beboertal
  → Uretfærdig: Store lejligheder = samme betaling som små

Metode 3: Areal + varmebehovskoefficient
  → Multipliker m² med etagekorrektionsfaktor
  → Afbøder gavl-/taglejligheders højere varmebehov
  → BEK 563 § 4: Korrektioner er frivillige men dokumenterbare

---

Overgang til individuelle HCA

Typisk overgangsforløb (12 måneder):

Måned 1-2: Beslutning og planlægning
  → Udlejer beslutter HCA-installation (ingen lejergodkendelse krævet)
  → Gennemgå ejendomme: radiatorer, areal, antal målere
  → Indhent tilbud fra installatør
  → Bestil hardware (HCA × antal radiatorer + gateway)

Måned 3-4: Installation
  → Installer HCA pr. radiator (monteres uden at tilgå lejlighed)
  → Installér wM-Bus gateway i kælder
  → Konfigurér AES-nøgler pr. HCA
  → Test RSSI-dækning

Måned 5: Første periode med individuel aflæsning
  → Platform begynder at akkumulere HCA-data
  → Giv lejere info om ny fordelingsmetode (3 mdr. varsel – BEK 563 § 16)

Måned 6+: Fuldt system
  → Fra næste regnskabsperiode: individuel fordeling (30/70)
  → Erste: arealfordeling → HCA-fordeling

EU 2027-deadline:
  → Fjernaflæsningspligten gælder fra 1. januar 2027
  → Ejendomme der installerer nu er compliance-klar i god tid

---

Platform: Mixed mode (overgangsår)

# server/src/distribution/engine.py (forenklet)

async def calculate_distribution(
    session: AsyncSession,
    annual_input: AnnualInput,
    units: list[Unit],
    property_config: PropertyConfig,
) -> list[DistributionResult]:
    """
    Understøtter 3 fordelingsmetoder via property_config.method:
    - "area": arealfordeling (ingen HCA)
    - "hca": 30/70 HCA-fordeling (kræver installationer)
    - "hybrid": HCA for installerede enheder, areal for resten
    """
    if property_config.method == "area":
        return _distribute_by_area(annual_input, units)

    elif property_config.method == "hca":
        readings = await _get_period_readings(session, annual_input)
        if not readings:
            raise ValueError("Ingen HCA-aflæsninger — brug method='area'")
        return _distribute_by_hca(annual_input, units, readings, property_config)

    elif property_config.method == "hybrid":
        # Units med HCA-installationer → individuel fordeling
        # Units uden → arealfordeling
        units_with_hca = [u for u in units if u.has_active_installation]
        units_without_hca = [u for u in units if not u.has_active_installation]

        results = []
        if units_with_hca:
            readings = await _get_period_readings(session, annual_input)
            results.extend(_distribute_by_hca(
                annual_input, units_with_hca, readings, property_config
            ))
        if units_without_hca:
            results.extend(_distribute_by_area(annual_input, units_without_hca))
        return results

---

Typiske fejl ved enkelt-måler ejendomme

Fejl 1: Ingen varslingsperiode ved metodeskift
  Regel: BEK 563 § 16 kræver 3 måneders varsel
  Løsning: Send varslingsbrev til alle lejere 3 mdr. inden ny periode

Fejl 2: Forkert m² i beregningen
  Regel: Opvarmet areal (ikke bruttoareal)
  Løsning: Verificer mod BBR-areal (DAWA API)
  Platform: Advarsler ved BBR-afvigelse > 5%

Fejl 3: Glemmer VBV-tab i regnskabet
  Regel: BEK 563 § 7: VBV-tab er en del af varmeudgiften
  Løsning: Mål VBV-returledning separat (vandmåler)
  Alternativ: Estimér VBV-tab som % af total (typisk 10-15%)

Fejl 4: Á conto fastsat ved arealfordeling men nu HCA
  Løsning: Genberegn á conto ved metodeskift
  Lejere med sparsomt forbrug betal for meget → utilfredse
  → Tjek HCA-data og justér á conto ved årets start

Fejl 5: Manglende dokumentation af primo-aflæsning
  Regel: Både udlejer og lejer skal have kopi af primo-data
  Løsning: Platform Tech PWA optager foto + gemmer snapshot

---

Kommunikation til lejere ved overgang

Anbefalet brev til lejere (minimum 3 måneder inden):

Emne: Ændring af varmefordelingsmetode fra [dato]

Vi overgår fra arealfordeling til individuel fordeling via
elektroniske varmecostfordelere (HCA) placeret på radiatorerne.

Hvad det betyder for dig:
  → Dit fremtidige varmebidrag afspejler dit faktiske forbrug
  → Sparsomt varmeforbrug reducerer din regning
  → Ny fordelingsmetode gælder fra [dato]

Der installeres HCA på dine [antal] radiatorer — vi kontakter
dig for at aftale adgangstidspunkt.

Dine á conto-betalinger justeres pr. [dato] til [beløb] kr./md.

Med venlig hilsen
[Udlejer]

---

Konklusion

Ejendomme uden individuelle målere er juridisk i en overgangsposition — arealfordeling er acceptabelt nu, men EU EED 2027 kræver individuel måling i alle flerboligsejendomme. HCA-installation er den billigste vej til compliance: 500-800 kr. pr. radiator, ingen indgreb i lejlighed, og platformen håndterer automatisk overgang fra arealfordeling til 30/70 HCA-fordeling. Husk: 3 måneders varslingspligt ved metodeskift.

Se HCA installation vejledning eller BEK 563 paragraf gennemgang.