Varmeregnskab i foreningshus og fælleshus — hvad gælder?

Et fælleshus eller beboerhus er hverken en bolig eller et erhvervslokale — men varmen skal stadig fordeles. Her er de juridiske rammer og den praktiske opsætning.

---

Hvornår gælder BEK 563 for fælleshuse?

Fælleshus / beboerhus — juridisk status:

BEK 563 § 1 stk. 1:
  Gælder for "bygninger med to eller flere lejligheder
  med fælles varmeforsyning".

Fælleshus er IKKE en lejlighed:
  → BEK 563 gælder ikke direkte for fælleshuset som enhed
  → Men: Fælleshusets varmeforbrug er en del af ejendommens samlede udgifter

Konsekvens for fordeling:
  → Fælleshusets varme kan fradrages som fællesomkostning
  → Resten fordeles efter BEK 563 30/70-metoden
  → ALTERNATIVT: Fælleshusets varmemåler medregnes i fælles andel

Fællesareal-behandling (BEK 563 § 6):
  → "Arealer der ikke er boliglokaler fordeles som fællesomkostning"
  → Vaskeri, trappeopgang, kælder, fælleshus → fællesomkostning
  → Fordeles pro-rata på alle lejligheder (m²-andel)

---

Tre modeller for fælleshusets varme

Model A: Fælleshus som fællesomkostning (standard)

  Situation:
  → Fælleshusets varme trækkes ud af total fjernvarmeforbrug
  → Resten fordeles 30%/70% på lejlighederne

  Beregning:
  Total fjernvarme:           185.000 kr.
  Fælleshusets andel:         - 8.000 kr. (direkte varmemåler)
  Til fordeling:              177.000 kr.
  └─ 30% fast (m²):            53.100 kr.
  └─ 70% variabelt (HCA):     123.900 kr.

  Platform:
  → AnnualInput: total_heat_cost = 185.000 kr.
  → AnnualInput: common_area_deduction = 8.000 kr.
  → System fordeler 177.000 kr. på lejlighederne

---

Model B: Fælleshusets varmemåler tæller med i HCA-fordeling

  Situation:
  → Fælleshusets HCA-enheder tæller med i variabeldelen
  → Fælleshusets faste andel (m²) trækkes ud som fællesomkostning

  Kræver:
  → HCA-målere i fælleshusets rum ELLER direkte varmemåler
  → Fælleshusets areal er registreret i platformen

  Resultat:
  → Lejer betaler indirekte for fælleshusets variabelt forbrug
  → Fair: Er man sjældent i fælleshuset betaler man mindre

---

Model C: Fælleshusets varme ignoreres (simpelt)

  Situation:
  → Fælleshusets varmeforbrug er minimalt (< 3% af total)
  → Bruges kun til forsamlinger 3-4 gange pr. år
  → Administrativ byrde overstiger besparelsen ved præcis fordeling

  Kræver:
  → Aftale med lejerforening / beboerforening
  → Dokumenteret i lejekontrakt eller husorden

  Praksis:
  → Platform: common_area_deduction = 0
  → Fælleshusets forbrug absorberes i den samlede fjernvarme
  → Fordeles implicit via m²-andelen (faste del)

---

Ejerforening med fælleshus

Ejerforening — fælleshus som foreningsareal:

Juridisk status:
  → Fællesareal ejes i fællesskab af alle ejere
  → Driftsomkostninger fordeles via fællesbidrag (boligafgift)
  → BEK 563 gælder KUN for udlejede enheder i blandede ejendomme

Typisk praksis:
  → Fjernvarme til fællesareal (trappe, fælleshus): Fællesbidrag
  → Individuel opvarmning: Ejer betaler direkte (eller sub-måler)

Platform-opsætning til ejerforening med separat fælleshusmåler:
  → property.common_area_heat_kwh = annual_kwh
  → Fratrækkes før fordeling til individuelle ejere
  → Udgiften deles via boligafgift (ikke via platformen direkte)

Administrationsselskaber:
  → Bruger platform til at dokumentere fælleshusets forbrug
  → Rapport til generalforsamling: "Fælleshusets varmeforbrug 2025-2026"
  → CSV-eksport af månedlige aflæsninger

---

Beboerhus i almen boligafdeling

Almen boligforening — beboerhus:

Status:
  → Beboerhus er en del af afdelingens ejendom
  → Driftsomkostninger betales via boligafgiften
  → Ikke separat lejemål → ikke BEK 563-fordeling

Varmeregnskab:
  → Beboerhusets varme: Del af afdelingens samlede varmeudgift
  → Fordeles på beboere via boligafgiften (m²-andel, normalt)
  → Afdelingsmøde: Beslutter om særskilt måler ønskes

Platform og almene boligselskaber:
  → Platformen supporterer én "ejendom" pr. afdeling
  → Fællesareal-fradrag konfigureres pr. ejendom
  → OIOUBL-fakturering til boligselskabets EAN-nummer
  → Rapport: Beboerhusets kWh-forbrug sammenlignet med boliger

---

Praktisk platform-opsætning

# server/src/distribution/common_area.py
# Fradrag for fællesareal inden fordeling

from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP


def calculate_distributable_amount(
    total_heat_cost: Decimal,
    common_area_cost: Decimal,
    common_area_kwh: Decimal | None = None,
    total_kwh: Decimal | None = None,
) -> Decimal:
    """
    Beregn det beløb der fordeles på lejlighederne.
    Fælleshusets andel fratrækkes inden BEK 563-fordeling.
    """
    if common_area_kwh and total_kwh and total_kwh > 0:
        # Beregn fællesareal-omkostning pro-rata fra kWh:
        common_area_cost = (
            total_heat_cost * common_area_kwh / total_kwh
        ).quantize(Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP)

    distributable = total_heat_cost - common_area_cost
    if distributable < 0:
        raise ValueError(
            f"Fællesareal-fradrag ({common_area_cost}) overstiger total ({total_heat_cost})"
        )
    return distributable


# Eksempel:
total = Decimal("185000")
fællesareal = Decimal("8000")
til_fordeling = calculate_distributable_amount(total, fællesareal)
# Resultat: Decimal("177000")

---

Hvad skal stå i lejekontrakten?

Lejekontrakt — fællesareal og varmebetaling:

§ 12 tilføjelse ved fælleshusmåler:
  "Ejendommen råder over et fællesareal (beboerhus) med
  separat varmemåler. Fælleshusets varmeforbrug udgør en
  fællesomkostning der fradrages det samlede varmeforbrug
  inden fordeling efter BEK 563."

Alternativt (ingen separat måler):
  "Ejendommens fællesarealer (trappe, fælleshus, vaskeri)
  er inkluderet i den samlede varmeopgørelse og fordeles
  via den faste andel (30% pro-rata m²) efter BEK 563."

Begge varianter:
  → Er juridisk acceptable
  → Skal fremgå af kontrakten
  → Platform: config-felt "common_area_note" i PDF-afregning

---

Konklusion

Fælleshusets varme behandles som fællesomkostning og fradrages typisk det samlede fjernvarmeforbrug inden BEK 563-fordeling på lejlighederne. Har ejendommen en separat varmemåler til fælleshuset giver det det præcise fradrag — uden måler estimeres fælleshusets andel pro-rata på baggrund af kvadratmeter eller inkluderes implicit i den faste del. Platform-konfigurationen håndterer fradraget via common_area_deduction-feltet på AnnualInput.

Se varmeregnskab tjekliste eller lejeaftalens bestemmelser om varme.