Varmeregnskab ved fremleje og underfremlejning — hvem hæfter?
Hvad sker der med varmeafregningen når en lejlighed fremlejes eller underfremlejes? Hvem hæfter overfor udlejer? Guide til BEK 563 ved fremleje.
Af M-Bus Gateway
Fremleje og underfremlejning er udbredt i Danmark — men hvad sker der med varmeafregningen? Og hvem hæfter overfor udlejer?
Hvad er fremleje vs. underfremlejning?
| Begreb | Definition | Typisk scenarie |
|---|---|---|
| Fremleje | Lejer udlejer hele sin lejlighed til en fremlejer | Studerende i udlandet i 6 måneder |
| Underfremlejning | Lejer udlejer en del af lejligheden (et værelse) | Deler lejlighed med en veninde |
| Bytteleje | To lejere bytter lejligheder midlertidigt | Sjældent |
Hvem hæfter for varmeregningen?
Overfor udlejer
Det er den oprindelige lejer (primær-lejeren) der hæfter overfor udlejer — ikke fremleje-lejeren. Det er ligegyldigt om fremleje-lejeren er den der faktisk bor i lejligheden.
Juridisk grundlag: Lejelovens § 70 — fremlejeren hæfter kun overfor sin fremudlejer (primær-lejeren), ikke overfor ejendomsudlejeren direkte.
Hæftelseskæden
Udlejer → [kræver betaling af] → Primær-lejer (kontraktpart)
Primær-lejer → [kræver betaling af] → Fremlejer (ny kontraktpart)
Udlejer kan IKKE kræve betaling direkte af fremleje-lejeren — men kan kræve betaling af primær-lejeren som herefter kan søge regres mod fremlejeren.
BEK 563 og fremleje
BEK 563 om individuel varmefordelingsregnskab gælder for enheden — ikke for personen der bor der:
- Aflæsningen pr. HCA/varmemåler er knyttet til enheden (unit)
- Primær-lejeren er den der formelt er registreret som beboer
- Ved fremleje bør primær-lejeren orientere udlejer og registrere fremlejerens adresse
Afregningspraksis:
- Årsafregningen sendes til primær-lejerens adresse (eller email)
- Primær-lejeren videresender til fremlejeren
- Platformen kan konfigureres til at sende kopi til fremlejerens email
Pro-rata ved fremleje-periode
Hvis en lejlighed fremlejes i en del af afregningsperioden:
Eksempel:
- Afregningsperiode: 1. juni 2025 – 31. maj 2026 (365 dage)
- Primær-lejer bor i lejlighed: 1. juni – 30. september 2025 (122 dage)
- Fremlejer bor i lejlighed: 1. oktober 2025 – 31. maj 2026 (243 dage)
Med individuel HCA-aflæsning er pro-rata automatisk: HCA'erne registrerer det faktiske forbrug i begge perioder. Der er ingen særlig beregning nødvendig.
Uden individuel måling (skabsaflæsning en gang om året):
- Forbrug kan ikke fordeles nøjagtigt på de to perioder
- Typisk fordeles ud fra antal dage i perioden
Underfremlejning og varme
Underfremlejning (et værelse) er enklere:
- Hele lejlighedens varme afregnes som én enhed
- Der er ingen opdeling af forbruget (medmindre rum-HCA'er er installeret pr. rum)
- Primær-lejeren hæfter for hele varmeafregningen
Intern fordeling: Primær-lejeren og underfremlejeren aftaler indbyrdes, typisk:
- Andel af huslejen og acontobidrag proportionalt med m²
- Ingen krav fra udlejer om at specificere dette
Adgang til den lejede lejlighed
BEK 563 § 7 giver udlejer ret til adgang for:
- Aflæsning af målere
- Inspektion af tekniske installationer
Ved fremleje gælder dette stadig — men udlejer skal varsle adgangen med rimelig frist (typisk 2 uger) — og primær-lejeren er ansvarlig for at give adgang.
Med wM-Bus fjernaflæsning er dette ikke relevant — gateway aflæser automatisk, ingen adgang nødvendig.
Opsigelse og fraflytning ved fremleje
Når primær-lejeren fraflytter (enten til ny adresse efter periode eller permanent):
- Ophørsaflæsning af HCA/varmemåler registreres
- Pro-rata beregnes for perioden op til fraflytningsdatoen
- Endelig varmeafregning udsendes separat (kan kræves inden for 3 måneder)
Platformen understøtter ophørsaflæsning pr. occupancy.end_date med automatisk pro-rata.
Lejers pligter ved fremleje
Lejer (fremudlejer) er forpligtet til:
- Indhente udlejers tilladelse til fremleje (§ 69 — kræves i regulerede lejemål)
- Sikre at fremlejeren kender og overholder lejelovens betingelser
- Betale varmeafregning til udlejer til rette tid
Undlader primær-lejeren dette, kan det i yderste konsekvens føre til opsigelse.
Konklusion
Varmeafregning ved fremleje er BEK 563-reguleret på samme måde som normalt — det er blot primær-lejeren der hæfter overfor udlejer, uanset hvem der faktisk bor i lejligheden. Individuel HCA-fjernaflæsning løser problemet med at fordele forbrug præcist i blandede perioder.
Se pro-rata beregning i portalen eller kontakt os med spørgsmål om fremleje og afregning.