Varmeregnskab for gæstebolig — særlige regler og løsninger

En gæstebolig i en udlejningsejendom har særlige egenskaber: kortere lejeperioder, intermitterende brug og ofte højere á conto-risiko. Her er reglerne.

---

Hvad er en gæstebolig juridisk?

Gæstebolig i udlejningsejendom:
  → Lejlighed der udlejes til kortere ophold (typisk < 1 år)
  → Lejeloven § 1: Gælder fuldt ud ved leje > 3 måneder
  → Under 3 måneder: Kan reguleres i lejekontrakt (ingen lejelovsbeskyttelse)

BEK 563 og gæstebolig:
  → BEK 563 gælder enhver beboelse med individuel varmefordeling
  → Korttidsudlejning under 3 mdr.: Lovkravet gælder stadig for udlejers årsregnskab
  → Gæsteboligen indgår i ejendommens samlede varmeregnskab

Skelnen:
  Gæstebolig (< 3 mdr. lejeaftale) ≠ Fritidshus/sommerhus (BEK 563 gælder ikke)
  Gæstebolig i bykerne udlejningsejendom → BEK 563 gælder
  Isoleret fritidsbolig → BEK 563 gælder ikke (se sommerhus-guide)

---

Fordelingsudfordringer

Problem 1: Mange lejerskift på kort tid
  → Pro-rata ved HVER ind- og fraflytning (BEK 563 § 14)
  → Ophørsaflæsning kræves inden for 3 dage
  → Med fjernaflæsning: Platform tager snapshot automatisk

Problem 2: Intermitterende forbrug
  → Tom gæstebolig om sommeren: HCA = 0 (OK — forventes)
  → Tom gæstebolig om vinteren: HCA = 0 → alarmsignal
  → Platform detekterer: "Aktiv lejlighed med 0 forbrug 7+ dage = mulig defekt HCA"

Problem 3: Høj á conto-risiko
  → Korttidslejer betaler ingen á conto (korrekt — betaler efter udrejse)
  → ELLER lejer betaler inkl. varme (all-inclusive model)
  → All-inclusive: Udlejer bærer risiko for forbrug

Problem 4: Airbnb-lignende udlejning
  → Skiftende gæster umuliggør individuel afregning pr. gæst
  → Lovlig løsning: Saml over kvartal/halvår og afregn med "gæsteboligkonto"

---

Løsningsmodeller

Model 1: Individuel HCA-aflæsning pr. gæst
  Krav: Ophørsaflæsning ved hvert lejerskift
  Fordel: 100% retfærdig
  Ulempe: Administrativt tungt ved mange lejerskift
  Platform: Automatisk snapshot ved occupancy-afslutning

Model 2: Kvartalsvis afregning (pool)
  → Gæsteboligen akkumulerer HCA-enheder over kvartalet
  → Samlet HCA deles ligeligt mellem gæsterne i perioden (dage × forbrug)
  → Enklere men kræver daglige afregningsbehov

Model 3: All-inclusive (anbefalet for korttidsudlejning)
  → Leje inkluderer forbrug op til et fast niveau
  → Overskridelse faktureres ex post
  → HCA bruges til kontrol og alarmer, ikke individuel afregning
  → Platform: Konfigurér enhed med "all-inclusive varmegrænse"

Model 4: Separat varmemåler
  → Direkte varmemåler (Kamstrup Multical) på indkomstrøret til gæsteboligen
  → Nøjagtig kWh-måling uanset lejerskifter
  → MID-krav: Varmemåler skal MID-certificeres ved fakturering
  → Bedst til gæstebolig med > 6 lejerskift/år

---

Separat varmemåler til gæstebolig

Installation af direkte varmemåler:

Type: OMS wM-Bus varmemåler (Kamstrup Multical 302/403)
Placering: Indkomstrør til gæstebolig (typisk i kælder eller etagefordelerrum)
AES-kryptering: Ja — platform konfigurerer nøgle ved Tech PWA installation
MID-kalibrering: Hvert 5. år (set af platform — advarsler 6 mdr. inden)

wmbusmeters konfiguration:
  driver=multical302
  id=[målerens 8-cifrede ID]
  key=[AES-nøgle fra fabrikant]

Platform:
  → Meter registreres som "Gæstebolig varmemåler"
  → Type: heat (ikke HCA)
  → MeterInstallation kobler måler til gæstebolig-unit
  → Direkte kWh-aflæsning — ingen HCA-enheder

Afregning:
  kWh forbrug × aktuel fjernvarmepris (DKK/kWh)
  + VBV-andel + faste udgifter pro-rata
  = Gæsteboligs varmeandel

---

Platform: occupancy for gæstebolig

# Korttidslejer oprettes som occupancy med kort slutdato:

occupancy = OccupancyCreate(
    unit_id=guestbolig_unit_id,
    start_date=date(2026, 1, 15),
    end_date=date(2026, 4, 14),       # 3 måneder
    tenant_name="Hans Hansen",
    tenant_email="hans@example.com",
    rent_amount=8500,
    rent_currency="DKK",
    # All-inclusive: ingen individuel á conto
    monthly_heat_advance=0,
)

# Platform genererer pro-rata ved:
# A) Manuel ophørsaflæsning (Tech PWA)
# B) Automatisk snapshot fra gateway-data ved slutdato

# Settlement for korttidslejer:
# → Pro-rata HCA fra startdato til slutdato
# → Sammenholdes mod eventuel á conto-betaling
# → PDF sendes til lejerens email via magic link

---

Særligt: Tom gæstebolig i vinter

Scenario: Gæstebolig tom 15. november – 1. februar (78 dage)

HCA-forbrug i periode: 0 (termostat sat til 10°C = frostbeskyttelse)

BEK 563 § 8: Minimumsforbrug ved tomgangslejligheder:
  → Fællesbidrag (30% af fast del) betales ALTID uanset forbrug
  → Variabel del (70% × HCA): 0 enheder → 0 betaling
  → Udlejer betaler fællesbidraget under tomgang

Frostbeskyttelse:
  → Termostat på 10°C er lovpligtigt (bygningsreglement BR18)
  → Platform alarmerer hvis: Aktiv installation + HCA = 0 i 7+ dage
  → Differentiering: Er enheden tom (OK) eller er HCA defekt?

Platform håndtering:
  → "Tomgangsperiode" markeres i Occupancy (ingen tenant, deleted_at=null)
  → Varmeandel ved tomgang = 0 (ingen lejer at fakturere)
  → Fællesbidraget absorberes i ejendommens samlede regnskab

---

Konklusion

Gæstebolig i udlejningsejendom er underlagt BEK 563 på linje med normale lejligheder. All-inclusive model er simplest for korttidsudlejning — HCA bruges til kontrol og alarmering. Ved > 6 lejerskift/år anbefales direkte varmemåler (Kamstrup Multical) for nøjagtig kWh-måling uden HCA-kompleksitet. Platform håndterer automatisk pro-rata ved hvert lejerskift og alarmerer ved unormal tomgangsadfærd.

Se sommerhus varmeregnskab eller pro-rata guide.