Varmeregnskab med gasfyr og oliefyr — særlige regler og platform

Ejendomme med eget gasfyr eller oliefyr er ikke undtaget BEK 563 — fordeling skal stadig ske pr. lejlighed. Her er de særlige regler og platform-opsætningen.

---

BEK 563 ved eget varmeanlæg

Gasfyr og oliefyr — lovgrundlag:

BEK 563 § 1 gælder for:
  ✅ Fjernvarme
  ✅ Eget kedelanlæg (gas, olie, biomasse, el)
  ✅ Varmepumpe (fælles anlæg)
  ✅ Blokvarme

BEK 563 gælder IKKE for:
  ❌ Direkte el-opvarmning pr. lejlighed (el-radiatorer, el-gulvvarme)
  ❌ Enkelt parcelhus med ét lejemål og separat gasforbrug

Konsekvens:
  → Ejendom med fælles gasfyr → BEK 563 gælder
  → Fordeling: 30% fast (m²) + 70% variabelt (HCA eller kWh)
  → Driftsomkostninger: Gas/olie-faktura er grundlaget for AnnualInput

---

Driftsomkostninger ved eget anlæg — BEK 563 § 7

BEK 563 § 7 — hvilke omkostninger medregnes?

Medregnes ALTID:
  ✅ Brændselskost (gas, olie, pellets)
  ✅ Service og vedligehold af kedlen (kontrakt)
  ✅ El til brænder og cirkulationspumpe
  ✅ Vandbehandling (ionbyttere, kemikalier)
  ✅ Skorstensfejer (lovpligtig)
  ✅ Forsikring af varmecentralen
  ✅ Afskrivning af anlæg (over 10-20 år)

Medregnes IKKE (separate udgiftsposter):
  ❌ Udgifter til varmt brugsvand (separat vandregnskab)
  ❌ El til fællesbelysning
  ❌ Udgifter til andre forbrugstyper

Afskrivning — vigtig undtagelse:
  → Nyt kedelanlæg: Kan afskrives over dets levetid (typisk 15-20 år)
  → Afskrivning indgår i varmeregnskabet
  → Skal oplyses tydeligt i afregning til lejer
  → Kræver dokumentation (anskaffelsessum, afskrivningsprofil)

Platform-opsætning:
  → AnnualInput: total_heat_cost = Gas/olie + service + el + afskrivning
  → Separate linjer pr. omkostningstype (transparens til lejer)
  → PDF: Specificeret opkrævning pr. omkostningskategori

---

Brændselsopgørelse — gas vs. olie

Gasfyr — faktura-grundlag:

Gasleverandør (Evida/HMN Naturgas):
  Forsyningstarif:     Pris pr. Nm³ gas
  Nettarif:            Pris pr. Nm³ (transport)
  Systemtarif:         Fast beløb
  Abonnement:          Fast månedlig
  CO₂-afgift:          Kr. pr. Nm³ (stigende)

Omregning Nm³ → kWh:
  1 Nm³ naturgas ≈ 10,9 kWh (brændværdi)
  1.000 Nm³ gas ≈ 10.900 kWh

Platform:
  → AnnualInput: Gasfaktura-beløb inkl. alle afgifter
  → Optional: kWh-forbrug til benchmark-sammenligning
  → OCR: Gasfaktura kan scannes automatisk

---

Oliefyr — faktura-grundlag:

Fyringsolie (EL):
  Pris pr. liter: Varierer typisk 7-12 kr./liter
  1 liter fyringsolie ≈ 10,0 kWh

Olietank-hensættelse:
  → Hensæt til tankrensning (ca. hvert 5. år: 5.000-10.000 kr.)
  → Hensæt til evt. tanksanering (lovkrav)
  → Platform: Budget-hensættelse pr. regnskabsår

OCR-scanning af olieregning:
  → Platform OCR ekstraherer: Liter, pris pr. liter, totalbeløb
  → Confidence < 70%: Manuel verifikation kræves
  → Felt-mapping: "Literpris" → unit_price, "Liter" → quantity

---

Variable brændselspriser og á conto

Udfordring: Gas/oliepris svinger markant

Gaspriser 2021-2024:
  2021: 0,45 kr./kWh
  2022: 2,10 kr./kWh (energikrise peak)
  2023: 0,80 kr./kWh
  2024: 0,65 kr./kWh

Konsekvens for á conto:
  → Á conto sat i 2021 → slet ikke tilstrækkeligt i 2022
  → Lejer fik efterbetaling 5-10x det forventede
  → Huslejenævn: Mange klager 2022-2023 over for lave á conto

Strategi ved variable priser:
  Buffer-á conto (anbefalet):
  → Sæt á conto 20-30% over estimeret ved prisusikkerhed
  → Hellere tilbagebetaling end stor efterbetaling
  → Platform: Beregner anbefalet á conto med buffer-procent

  Kvartalvis justering (avanceret):
  → Følg gasprisen kvartalsvis
  → Regulér á conto med 3 mdr. varsel ved stigning > 15%
  → Platform: Automatisk varselbrev-generering

  Index-regulering (juridisk usikkert):
  → Á conto reguleres automatisk med gasprisen
  → Kræver aftale med lejer + huslejenævnets accept
  → Ikke anbefalet uden juridisk rådgivning

---

Platform-opsætning til gasfyr

# server/src/annual_input/gas_boiler.py
# AnnualInput for ejendom med eget gasfyr

from pydantic import BaseModel
from decimal import Decimal


class GasBoilerAnnualInput(BaseModel):
    """
    Varmeregnskab for ejendom med eget gasfyr.
    Alle poster specificeres separat for transparens.
    """
    # Brændsel:
    gas_consumption_nm3: Decimal
    gas_unit_price_dkk: Decimal
    gas_total_cost: Decimal    # Inkl. alle afgifter

    # Driftsomkostninger:
    service_contract_cost: Decimal = Decimal("0")
    pump_electricity_cost: Decimal = Decimal("0")
    chimney_sweep_cost: Decimal = Decimal("0")
    water_treatment_cost: Decimal = Decimal("0")

    # Afskrivning:
    boiler_depreciation_cost: Decimal = Decimal("0")
    depreciation_note: str | None = None    # F.eks. "Ny kedel 2023, 15 år"

    @property
    def total_heat_cost(self) -> Decimal:
        """Samlet varmekost til BEK 563-fordeling."""
        return (
            self.gas_total_cost
            + self.service_contract_cost
            + self.pump_electricity_cost
            + self.chimney_sweep_cost
            + self.water_treatment_cost
            + self.boiler_depreciation_cost
        )

    @property
    def gas_kwh_equivalent(self) -> Decimal:
        """Omregning Nm³ → kWh (brændselsværdi)."""
        return self.gas_consumption_nm3 * Decimal("10.9")

---

Overgang fra gasfyr til fjernvarme

Overgang — platform rekonfiguration:

Scenarie:
  → Ejendom skifter fra eget gasfyr til fjernvarme
  → Sker typisk 1. juni (ny regnskabsperiode)

Trin i platform:
  1. Opret ny "heat_source_change" event i property_config_history
  2. Sæt property.heat_type = "district_heating" (fra "gas_boiler")
  3. Opdater AnnualInput-skabelon (Fjernvarmefaktura vs. gasfaktura)
  4. Informér lejere om metodeskift (kræver varsling i lejekontrakt)

Pro-rata ved midtvejsskift (sjælden):
  → Skift midt i regnskabsperiode → to delperioder
  → Delperiode 1: Gas-omkostning
  → Delperiode 2: Fjernvarme-omkostning
  → Platform: Støtter split AnnualInput pr. periode

Á conto ved overgang:
  → Gas-á conto til datum for skift
  → FV-á conto fra dato for skift
  → Platform: Genererer varselbrev til alle lejere automatisk

Fordele ved fjernvarme:
  → Ingen brændselsrisiko (prisvolatilitet)
  → Ingen vedligeholdelsesomkostninger (kedelservice)
  → Lavere CO₂-aftryk (afhænger af FV-selskab)
  → Simplere regnskab (én faktura fra FV-selskab)

---

Konklusion

Ejendomme med eget gasfyr eller oliefyr er fuldt underlagt BEK 563 — 30%/70%-fordelingen gælder. AnnualInput inkluderer alle § 7-tilladte driftsomkostninger: brændsel, service, el til pumper, skorstensfejer og afskrivning af anlæg. Variable gas- og oliepriser kræver buffer-á conto (20-30% over estimat) og kvartalsvise justeringer med 3 måneders varsling. Platform understøtter OCR af gas- og olieregninger samt automatisk varselbrev ved á conto-ændringer.

Se fjernvarme afkobling guide eller varme á conto fastsættelse guide.