Varmeregnskab for kommunal ejendom — særlige regler og OIOUBL

Kommunalt ejede udlejningsejendomme følger BEK 563 som alle andre udlejere — men med ekstra tilsynskrav og OIOUBL-faktureringspligt. Her er de specifikke krav.

---

Kommunal udlejer — hvem er det?

Kommunale udlejningsejendomme — typer:

A) Kommunalt ejede almene boliger:
  → Administreres af almen boligorganisation (selvejende)
  → Underlagt almenboligloven og driftsbekendtgørelsen
  → Kommunen er grundejer, men ikke direkte udlejer
  → BEK 563 + LBF-krav til afregning

B) Kommunalt ejede ikke-almene boliger:
  → Kommunen er direkte udlejer (tjenesteboliger, kommunale lejeboliger)
  → Lejelovens § 1: Gælder for alle udlejere inkl. kommuner
  → BEK 563 gælder fuldt
  → OIOUBL: Fakturaer til kommunale enheder kræver e-faktura

C) Kommunale institutioner med boliger (plejehjem, botilbud):
  → Særlige regler (serviceloven)
  → BEK 563 gælder typisk IKKE for beboere på institutioner
  → Kommunens boligafgift er reguleret af serviceloven § 108

D) Anvisningsboliger:
  → Private ejere men kommunen har anvisningsret
  → BEK 563 gælder som normalt (privat udlejer)

---

OIOUBL-fakturering til kommunal enhed

# Kommunal ejendom med EAN-nummer på modtagerenheden:

# Ejendom har EAN-nummer til e-fakturering:
property = PropertyCreate(
    name="Hjørringgade 4-18",
    address="Hjørringgade 4",
    zip_code="2400",
    city="København NV",
    heat_source="fjernvarme",
    ean_number="5798000123456",          # EAN til kommunal enhed
    cvr_number="12345678",               # Kommunens CVR
    billing_reference="Forvaltning 3021",
)

# Årsafregning eksporteres som OIOUBL XML:
@router.get("/settlements/{id}/oioubl")
async def export_oioubl(
    settlement_id: uuid.UUID,
    session: AsyncSession = Depends(get_session),
    current_user: User = Depends(require_role("landlord")),
) -> Response:
    settlement = await get_settlement_or_404(session, settlement_id, current_user.tenant_id)
    
    # Kommunal ejendom kræver EAN:
    if not settlement.property.ean_number:
        raise HTTPException(
            status_code=400,
            detail="OIOUBL kræver EAN-nummer på ejendommen"
        )
    
    xml = generate_oioubl_invoice(settlement)
    return Response(
        content=xml,
        media_type="application/xml",
        headers={
            "Content-Disposition": f"attachment; filename=oioubl-{settlement_id}.xml"
        }
    )

---

Boligsikring og boligydelse i kommunale boliger

Kommunale beboere og boligstøtte:

Boligsikring (BSB — under pensionsalder):
  → Udbetaling Danmark beregner ud fra husleje inkl. á conto varme
  → Varmeafregning: Overskud/underskud regulerer BSB-beregningsgrundlag
  → Platform: Á conto skal angives korrekt på indberetning til Udbetaling DK

Boligydelse (BYD — folkepensionister):
  → Samme princip som BSB men højere satser
  → Kommunale lejligheder: Ofte en stor andel pensionister
  → Varmetillæg: Særlig støtte til høje varmeudgifter

Kommunens ansvar:
  → Kommunen vejleder beboere om boligstøtte (serviceloven)
  → Korrekt á conto-niveau er afgørende for korrekt boligstøtte
  → For lavt á conto → beboer får for lidt i støtte løbende
  → Platform-automatik: Á conto-forhøjelse trigger advisering til beboer

Dokumentation til Udbetaling Danmark:
  → Årsafregning som PDF-bilag til boligstøtte-ansøgning
  → Platform: Årsafregning inkluderer QR-kode til digital verifikation

---

Kommunalt tilsyn og revision

Kommunalt ejede boliger — tilsynsmyndigheder:

1. Landsbyggefonden (LBF):
  → Tilsyn med almene boligorganisationer (ikke direkte kommunale)
  → Krav: Årsregnskab inkl. varmeafregning inden 6 måneder
  → Digital indberetning: Via LBF's portal
  → Platform: CSV-eksport til LBF-format

2. Kommunalbestyrelsen:
  → Ejer-tilsyn: Sørger for lovmedholdig drift
  → Kommunens revision: Stikprøvekontrol af varmeafregninger
  → Platform: Audit-log er append-only → revisions-kompetent

3. Beboerklagenævnet:
  → Klageinstans for almene lejere (ikke huslejenævnet)
  → Behandler klager om varmeafregning
  → Kommunale lejere: Huslejenævnet (som alle andre private lejere)

Revisors adgang via platform:
  → Revisor oprettes som external_admin med read-only adgang
  → Kan se alle afregninger, audit-log og dokumentation
  → Eksporterer CSV og PDF direkte

---

Energirenovering og kommunale krav

Kommunal energiplan:
  → Mange kommuner har krav om energieffektivisering af kommunal ejendomsmasse
  → BEK 563 varmedata er primær kilde til energi-KPI'er

Platform-integration til kommunal energiplan:
  → kWh/m²/år pr. ejendom eksporteres til kommunens energidatabase
  → Sammenligning med kommunens målsætning (typisk -40% inden 2030)
  → Automatisk rapport til kommunens teknik- og miljøforvaltning

Tiltag der typisk kræves:
  1. Alle radiatorer: MID-godkendte HCA (BEK 563 + EU EED 2027)
  2. Fjernaflæsning: Gateway i alle ejendomme (EU EED 2027)
  3. Energimærkning: Minimum C inden 2027 (EU EED krav)
  4. Varmeanlæg: Returntemperaturer under 45°C

ROI dokumentation til kommunalbestyrelsen:
  Platform-rapport: "Indsamlet varmeforbrug 2023 → 2025:
  Reduceret fjernvarmeforbrug: -12%
  Besparelse: 385.000 DKK
  Investering (gateway + platform 2 år): 142.000 DKK
  ROI: 2,7 → Break-even: 8 måneder"

---

Konklusion

Kommunale udlejere følger BEK 563 identisk med private udlejere — men med ekstra krav om OIOUBL e-fakturering (EAN-nummer), Beboerklagenævn som klageinstans og kommunalt energitilsyn. Boligsikring og boligydelse til beboerne afhænger af korrekt á conto-niveau — platform-automatisering sikrer korrekt grn dlag. OIOUBL-eksport (/settlements/{id}/oioubl) er built-in og kræver kun EAN-nummer på ejendommen.

Se OIOUBL NemHandel guide eller almene boligselskaber guide.