Varmeregnskab ved lejlighedsbytte — pro-rata og dokumentation

Lejlighedsbytte — hvor to lejere bytter indbyrdes — er juridisk to fraflytninger og to indflytninger. Det kræver korrekt pro-rata håndtering i varmeregnskabet.

---

Juridisk grundlag

Lejlighedsbytte (lejeloven § 73):
  → To eksisterende lejere bytter indbyrdes
  → Begge kontrakter ophører og nye oprettes
  → Udlejer KAN nægte hvis: 6+ beboere i én lejlighed,
    lejer i < 2 år, eller "vægtige grunde"

Varmeregnskab ved bytte:
  → BEK 563 § 14: Pro-rata ved ind-/fraflytning MIDT i periode
  → To samtidige ophørsaflæsninger (én pr. lejlighed)
  → To samtidige startaflæsninger (lejere bytter nøgler)
  → Ét byttedato: typisk 1. i en måned (forenkler beregning)

Krav til aflæsning:
  → Aflæsning inden for 3 dage fra overtagelsesdato
  → HCA: aflæsning pr. radiator i begge lejligheder
  → Vandmålere (hvis individuelle): standuret ved overtagelse

---

Pro-rata beregning ved bytte

Ejendom: Normalår juni 2025 → maj 2026 (365 dage)
Byttedato: 1. november 2025

Lejlighed A (Lejer 1 → Lejer 2):
  Periode 1 (Lejer 1): 1. juni 2025 → 31. oktober 2025 = 153 dage
  Periode 2 (Lejer 2): 1. november 2025 → 31. maj 2026  = 212 dage

Ophørsaflæsning Lejlighed A (31. oktober 2025):
  HCA sum: 1.240 enheder (akkumuleret siden 1. juni 2025)
  → Lejer 1s andel: 1.240 HCA enheder

Startaflæsning Lejlighed A (1. november 2025):
  Platform nulstiller periodeakkumulator
  HCA sum ved maj 2026: yderligere 1.860 enheder
  → Lejer 2s andel: 1.860 HCA enheder

Lejlighed B (Lejer 2 → Lejer 1): samme princip

Bemærk:
  → Sommerpause: HCA akkumulerer ikke om sommeren (0 aflæsning)
  → Juni-oktober: HCA = 0 (alt forbrug = VBV-tab fordelt som fast udgift)
  → November er første varme-aflæsning med reelt forbrug
  → Byttedato 1. november er ideel: Lejer 1 har 0 varmeforbrug (kun VBV-andel)

---

Platform workflow

# server/src/property/service.py (forenklet)

async def process_apartment_swap(
    session: AsyncSession,
    property_id: UUID,
    unit_a_id: UUID,
    unit_b_id: UUID,
    swap_date: date,
    occupant_a_new: OccupancyCreate,  # lejer B's data til unit A
    occupant_b_new: OccupancyCreate,  # lejer A's data til unit B
) -> None:
    """
    Atomisk lejlighedsbytte:
    1. Afslut eksisterende Occupancy i begge lejligheder (snapshot HCA)
    2. Opret ny Occupancy i begge lejligheder
    3. Marker ophørs-snapshot i reading-tabellen
    """
    async with session.begin():
        # Hent aktive occupancies
        occ_a = await _get_active_occupancy(session, unit_a_id)
        occ_b = await _get_active_occupancy(session, unit_b_id)

        # Tag HCA snapshot fra seneste reading pr. installation
        snapshot_a = await _take_hca_snapshot(session, unit_a_id, swap_date)
        snapshot_b = await _take_hca_snapshot(session, unit_b_id, swap_date)

        # Afslut eksisterende occupancies
        occ_a.end_date = swap_date - timedelta(days=1)
        occ_a.hca_snapshot_end = snapshot_a
        occ_b.end_date = swap_date - timedelta(days=1)
        occ_b.hca_snapshot_end = snapshot_b

        # Opret nye occupancies (byttet)
        new_occ_a = Occupancy(
            unit_id=unit_a_id,
            start_date=swap_date,
            hca_snapshot_start=snapshot_a,
            **occupant_a_new.dict(),
        )
        new_occ_b = Occupancy(
            unit_id=unit_b_id,
            start_date=swap_date,
            hca_snapshot_start=snapshot_b,
            **occupant_b_new.dict(),
        )
        session.add_all([new_occ_a, new_occ_b])

    # Log i audit_log
    await _log_audit(session, "apartment_swap", {
        "unit_a": str(unit_a_id),
        "unit_b": str(unit_b_id),
        "swap_date": swap_date.isoformat(),
    })

---

Dokumentationskrav

Ved lejlighedsbytte skal udlejer dokumentere:

1. Byttedato (dato for nøgleoverdragelse)
   → Skriv en dato-erklæring underskrevet af begge lejere

2. HCA-aflæsning pr. radiator begge lejligheder
   → Foto af hver radiator med HCA-display
   → Platform: Tech PWA optager foto automatisk

3. Vandmåler-standsning (hvis individuelle målere)
   → Foto af vandmåler-display

4. Ny á conto-aftale
   → Á conto overføres fra gammel lejlighed til ny
   → Eller fastsat på ny baseret på ny lejlighed

5. Pro-rata beregning
   → Gemmes i settlement_line med periodeoplysninger
   → Lejer kan se beregning i lejerportalen

---

Særlige tilfælde

Tilfælde 1: Bytte midt i varmesæson (november-april)
  → HCA akkumulerer aktivt
  → Platform tager snapshot af alle installationer
  → Hvert HCA-enhedsforbrug deles ved ophørsdato

Tilfælde 2: Bytte i sommerpause (juni-oktober)
  → HCA akkumulerer 0 varmeenheder
  → Kun VBV-tab og faste udgifter fordeles pro-rata
  → Anbefalet byttedato: 1. juni (start på ny periode)

Tilfælde 3: Én lejer er fraflyttet INDEN bytte
  → Lejlighed stod tom i en periode
  → Tom-perioden fordeles som "stående udgift" (ingen HCA-forbrug)
  → BEK 563 § 14 stk. 3: Fællesbidrag betales også ved tomgangsperiode

Tilfælde 4: Kun én lejlighed skifter lejer (ikke bytte)
  → Normal fraflytning + indflytning
  → Én pro-rata beregning, ikke to

---

Afregning efter bytte

To separate afregninger pr. lejer:

Lejer 1 (fraflyttet Lej A, nu i Lej B):
  Lej A periode 1: juni-oktober (pro-rata, 0 HCA, VBV-andel)
  Lej B periode 2: november-maj (fuld varmesæson, HCA + VBV)
  → To settlement_lines i ét samlet PDF

Lejer 2 (fraflyttet Lej B, nu i Lej A):
  Lej B periode 1: juni-oktober (pro-rata)
  Lej A periode 2: november-maj
  → To settlement_lines i ét samlet PDF

Platform sender ét afregningsbrev pr. lejer
med begge lejligheders andele tydeligt adskilt.

---

Konklusion

Lejlighedsbytte er juridisk to samtidige ind- og fraflytninger og kræver HCA-snapshots i begge lejligheder på byttedatoen. Platform håndterer atomisk oprettelse og afslutning af Occupancy-records. Pro-rata beregning sikrer at ingen lejer betaler for perioder de ikke boede i lejligheden. Byttedato 1. november er ideel da varmesæsonen netop er begyndt og HCA-akkumulering er minimal.

Se pro-rata guide eller fraflytning varmeafregning guide.