Privat fjernvarme og blokvarme — afregning og drift

Ejendomme med eget kedelanlæg eller fjernvarme-underveksler er i praksis deres egen varmeleverandør. BEK 563 gælder fuldt ud — men AnnualInput er anderledes.

---

Privat fjernvarme vs. offentlig fjernvarme

Varmekilder og juridisk status:

Offentlig fjernvarme (HOFOR, AffaldVarme m.fl.):
  → Ekstern leverandør fakturerer ejendommen
  → Faktura = AnnualInput i platformen (OCR eller manuel)
  → Udlejer fordeler via BEK 563 til lejere
  → Udlejer har ingen driftsansvar for varmeproduktion

Privat varmecentral / blokvarme:
  → Ejendommen ejer sit eget kedelanlæg (gas, olie, varmepumpe, biomasse)
  → Brændselsomkostning = AnnualInput
  → PLUS: Driftsomkostninger (service, el til pumper, skorstensrens)
  → Udlejer har driftsansvar + vedligeholdelsesansvar

Fjernvarme-underveksler (district → building):
  → Fjernvarmeleverandør til skel
  → Intern varmedistribution fra veksler til lejligheder
  → Teknisk: Eget rørsystem, pumper, ekspansionsbeholder
  → Afregning: Ekstern fjernvarme-faktura + intern driftskost

BEK 563 er identisk i alle 3 tilfælde.

---

Hvad er en AnnualInput for privat varmecentral?

# server/src/billing/annual_input.py
# Privat varmecentral: Multiple omkostningsposter

# AnnualInput for gasfyr-ejendom (eksempel):
annual_input = AnnualInputCreate(
    property_id=property.id,
    period_start=date(2025, 6, 1),
    period_end=date(2026, 5, 31),
    heat_type="naturgasfyr",
    
    # Primære brændselsomkostninger:
    total_heat_cost=Decimal("185000"),    # Total til fordeling
    
    # Sammensætning (ikke til fordeling — kun dokumentation):
    metadata={
        "gas_m3": 18500,
        "gas_pris_per_m3": 8.50,
        "gas_total": 157250,
        
        # Driftsomkostninger (§ 7 — kan medtages):
        "service_aftale": 12000,
        "skorstensrens": 3200,
        "el_til_pumper": 4800,
        "vandbehandling": 2400,
        "reserve_reparation": 5350,
        
        # OCR-kilde:
        "ocr_source": "gasfaktura_juni2026.pdf",
        "gasleverandoer": "Hofor Gas",
        "maalernummer": "GAS-0045-2A",
    }
)

# Bemærk: BEK 563 § 7 tillader medregning af:
#  - Brændsel (gas/olie/biomasse)
#  - El til varmeproduktionsanlæg og pumper
#  - Vandbehandling
#  - Service og vedligehold af varmeanlæg
#  - Skorstensrens og lovpligtige tilsyn
# IKKE tilladt: Administrationshonorarer, nye installationer

---

Driftsomkostninger der må medregnes

BEK 563 § 7 — tilladte varmeomkostninger:

MÅ medregnes i AnnualInput:
  ✅ Brændsel: Gas, olie, træpiller, biomasse
  ✅ El til cirkulationspumper, brænder, styring
  ✅ Vandbehandling og afsaltning
  ✅ Serviceaftale på kedelanlæg
  ✅ Skorstensfejer (lovpligtigt eftersyn)
  ✅ Lovpligtig termografering og eftersyn
  ✅ Reparation og reservedele (løbende vedligehold)
  ✅ Forsikring på varmeanlæg (fyrkælder)
  ✅ Vandmåler til varmekredsløb (hvis krævet)

MÅ IKKE medregnes:
  ✗ Udskiftning af kedel (aktivering på bygning)
  ✗ Nye rørinstallationer (kapitalomkostning)
  ✗ Administrationshonorarer til ejendomsadministrator
  ✗ Udgifter til andre formål (varmt brugsvand er separat)
  ✗ Moms (udlejer er ikke momsregistreret på boliger)

Varmt brugsvand (VBV) adskilt fra rumvarme:
  → Separat vandmåler på VBV-kreds
  → Separat AnnualInput for VBV
  → Fordeling: Pro-rata m² ELLER individuelt vandmåler

---

Returtemperatur og effektivitet

Privat fjernvarme — returtemperatur er driftsøkonomi:

Systemtemperaturer (typisk):
  → Fremløb: 70-80°C
  → Returløb: 40-50°C (optimalt)
  → ΔT = 30-35°C (bedre ΔT = lavere gasforbrug)

Årsager til høj returtemperatur (dyr drift):
  → Ubalanceret varmeanlæg (for stor flow, for lille ΔT)
  → Defekte termostater (ventil sidder åben)
  → Overdimensionerede radiatorer (hurtig opvarmning, hurtig køling)
  → Golvvarme-afkoblede fra termostat

Diagnose via platform:
  → Multical 302/403 rapporterer fremløb + returtemperatur
  → KPI: Gennemsnitlig ΔT pr. dag (dashboard)
  → Alarm ved ΔT < 20°C i mere end 3 dage

Forbedring:
  → Hydraulisk balancering af radiatorventiler (låsenøgle)
  → Termostat-udskiftning (defekte Danfoss RA)
  → Shunt-temperatur-optimering (lav fremløb om sommeren)
  → Estimeret besparelse: 8-15% ved god balancering

---

Platform-opsætning til privat varmecentral

# Ejendom med gasfyr (privat varmecentral):

property = PropertyCreate(
    name="Vesterbrogade 78",
    heat_type="naturgasfyr",    # vs. "fjernvarme" eller "varmepumpe"
    heat_distribution_method="hca",
    has_domestic_hot_water=True,    # VBV separat
    has_private_heating_plant=True,
)

# Varmecentral-måler (Kamstrup Multical 302):
heating_plant_meter = MeterCreate(
    property_id=property.id,
    meter_type="heat",
    sub_type="plant_input",    # Ejendomsmåler på indgang
    manufacturer="Kamstrup",
    model="Multical 302",
    serial="MUL-7823456",
    mid_certified=True,
    mid_expiry_date=date(2031, 3, 15),    # 5 år fra MID-dato
)

# Drifts-KPI'er fra varmecentral:
# → Daglig kWh-produktion
# → ΔT (fremløb - returløb)
# → Driftstimer kedel
# → El-forbrug pumper
# → Alarm: ΔT < 15°C → hydraulisk ubalance

---

Serviceaftale og lovpligtige eftersyn

Lovpligtige kontroller — privat gasfyr:

Gasinstallationsattest:
  → Nyt eftersyn hvert 4. år (eller ved ejerskifte)
  → Udføres af autoriseret VVS-installatør
  → Dokumentation i platform (PropertyDocument.category=service)

Skorstensrens:
  → Typisk 1-2 gange/år (afhænger af kedel)
  → Kommunalt skorstensfejer-program
  → Kvittering gemmes i platform → medregnes i AnnualInput

Lovpligtigt Energimærke:
  → Energimærkning hvert 10. år (over 60 m²)
  → Energikonsulent → rapport
  → Vises i BBR og platform-profil

CO-alarm:
  → Lovpligtigt i rum med gaskedel (BR18 § 319)
  → Alarmer logges i platform (gateway alarm-kanal)
  → Udlejer ansvarlig for batteritjek

Platform reminder-system:
  → 6 mdr. før udløb: Email til landlord-rolle
  → 1 mdr. før udløb: SMS-alarm til tekniker
  → Eftersynet logget: Audit-entry med dokumentlink

---

Konklusion

Privat fjernvarme og blokvarme giver udlejer fuld driftskontrol — men også fuldt driftsansvar. BEK 563 er identisk med offentlig fjernvarme; forskellen er AnnualInput-sammensætningen: brændsel + tilladte driftsomkostninger (§ 7) inkluderes. Returtemperatur er direkte driftsøkonomi — hydraulisk balancering sparer typisk 8-15% på gasregningen. Platform-opsætning med Multical 302 som ejendomsmåler giver daglige KPI'er, ΔT-alarmer og automatisk dokumentation af serviceeftersyn.

Se fjernvarme returtemperatur guide eller hydraulisk balancering guide.