Varmeregnskab for selskabsudlejer — A/S, ApS og K/S

Professionelle selskabsudlejere (A/S, ApS, K/S) har særlige krav til varmeregnskab og dokumentation. Her er de centrale forskelle fra den private udlejer.

---

Selskabsudlejer — hvem er det?

Selskabsudlejer-typer og BEK 563-status:

A/S (Aktieselskab):
  → Typisk større porteføljer (10+ ejendomme)
  → Revisorgodkendt regnskab (årsregnskabsloven)
  → BEK 563 gælder fuldt ud ved boligudlejning
  → Momsregistreret (momspligt ved erhvervslejeindtægter)

ApS (Anpartsselskab):
  → Mindre porteføljer, enkeltinvestorer
  → Årsregnskab krævet (B-virksomhed eller større)
  → BEK 563 gælder ved boligudlejning
  → Momspligt: Afhænger af omsætning + erhvervsareal

K/S (Kommanditselskab):
  → Ejendomsinvesteringsstruktur
  → Komplementar (fuldt ansvarlig) + kommanditister
  → BEK 563 gælder for boligudlejning
  → Skattemæssigt: Gennemstrømsbeskatning

I/S (Interessentskab):
  → Fælles ejerskab, solidarisk hæftelse
  → BEK 563 gælder
  → Typisk familieejendomme eller mindre grupper

---

Moms og varmeregnskab

Momsregler for selskabsudlejer — varme:

Boligudlejning (altid momsfri):
  → Lejeindtægt: Momsfri (ML § 13 stk. 1 nr. 8)
  → Varme faktureret til boliglejere: Momsfri
  → Selskabet kan IKKE fratrække moms på varmeindkøb til boliger
  → AnnualInput = inkl. moms (fordi moms ikke fratrækkes)

Erhvervsudlejning (momspligtig mulighed):
  → Frivillig momsregistrering mulig (ML § 51)
  → Fordel: Momsfradrag på driftsomkostninger
  → Varme til erhvervslejer: 25% moms på faktura
  → Erhvervslejer med momsfradrag: Effektiv varmeudgift -20%

Blandet ejendom (boliger + erhverv):
  → Delvis momsfradrag på varmeomkostninger
  → Fordelingsnøgle: m² erhverv / total m²
  → Eksempel: 200 m² erhverv af 1.000 m² total = 20% fradrag
  → Platform beregner: Erhvervs-del faktureres m. moms

OIOUBL-fakturering til erhvervslejere:
  → Obligatorisk ved kommunale/almene erhvervslejere (EAN-krav)
  → Platform: POST /api/v1/commercial-settlements/{id}/oioubl
  → Indeholder moms, EAN-nummer, CVR-nummer

---

Skattemæssig behandling

Skattemæssig behandling af varmeomkostninger:

Selskab med boligudlejning (fx ApS):
  → Varmeomkostning = fradragsberettiget driftsomkostning
  → Reducerer selskabsindkomst (22% selskabsskat)
  → Acontobetaling fra lejer = skattepligtig omsætning
  → Efterbetaling ved årsafregning = skattepligtig omsætning

K/S med boligudlejning:
  → Skattemæssig underskud/overskud fordeles til investorer
  → Varmeomkostning reducerer skattepligtigt overskud
  → Acontobetalinger akkumuleres som indkomst

Periodisering:
  → Varmeudgifter: Fradrages i det regnskabsår der betales
  → Acontobetalinger: Indkomst i modtaget regnskabsår
  → Regulering: Indkomst/udgift i regnskabsår for afregning

Revisorkrav:
  → A/S og store ApS: Revisorpåtegning på årsregnskab
  → Varmeregnskab er ikke revisorpåtegnet (separat bilag)
  → Men: Bilag til varmeregnskab gemmes 5 år (bogføringsloven)
  → Platform: Audit-log + originale fakturaer i Object Storage

---

Multi-tenant opsætning for porteføljeudlejer

# server/src/api/v1/tenants/router.py
# Selskabsudlejer med multiple ejendomstyper:

# Tenant opsætning for ejendomsinvesteringsselskab:
tenant = TenantCreate(
    name="Nordisk Ejendomme A/S",
    org_number="12345678",         # CVR-nummer
    vat_number="DK12345678",       # Momsregistrering
    invoice_email="regnskab@nordisk-ejendomme.dk",
    subscription_plan="professional",    # Ubegrænset ejendomme
)

# Landord-bruger (regnskabsansvarlig):
owner = UserCreate(
    tenant_id=tenant.id,
    email="controller@nordisk-ejendomme.dk",
    role="landlord",
    name="Controller Nordisk Ejendomme",
)

# Ejendomme under selskabet:
# Boligejendomme (BEK 563):
residential_props = [
    PropertyCreate(
        tenant_id=tenant.id,
        name=f"Ejendom {n}",
        property_type="residential",
        heat_distribution_method="hca",
    )
    for n in range(1, 21)    # 20 boligejendomme
]

# Erhvervsejendomme (fri aftale):
commercial_props = [
    PropertyCreate(
        tenant_id=tenant.id,
        name=f"Erhvervsejendom {n}",
        property_type="commercial",
        heat_distribution_method="direct_meter",
        vat_applies=True,    # Moms på erhvervsfakturaer
    )
    for n in range(1, 6)    # 5 erhvervsejendomme
]

---

Årsregnskab og platform-eksport

Selskabsudlejer — regnskabsmæssig dokumentation:

Platform-eksporter til årsregnskab:
  → CSV: Alle acontobetalinger pr. lejemål pr. år
  → CSV: Alle efterbetalinger/tilbagebetalinger pr. lejemål
  → PDF: Individuelle årsafregninger pr. lejemål (gemmes 5 år)
  → OIOUBL: Erhvervsfakturaer til EAN-kunder

Kontoplan-mapping (e-conomic/Business Central):
  Acontobetalinger varme  → Konto 1120 "Acontobidrag varme"
  Efterbetaling           → Konto 1121 "Regulering varme"
  Varmekøb (HOFOR mv.)   → Konto 4210 "Varmeudgifter"
  Driftsservice           → Konto 4211 "Service varmeanlæg"
  
Bilagskrav (Bogføringsloven):
  → Alle bilag til varmeregnskabet: 5 år minimum
  → Platform: Object Storage med immutable flag
  → Download: GET /api/v1/settlements/{id}/documents
  → Audit-log: Al adgang og ændring logges (append-only)

Revisorpakke:
  → En ZIP pr. regnskabsår pr. ejendom
  → Indhold: AnnualInput-fakturaer, HCA-data, afregninger, bilag
  → Download: GET /api/v1/properties/{id}/audit-package?year=2026

---

Portefølje-rapportering til bestyrelse

Executive rapportering for selskabsbestyrelse:

Platform-KPI'er pr. kvartal:
  → Samlet varmekost pr. ejendom (DKK og DKK/m²)
  → Acontobidrag vs. faktisk varmekost (over/underdækning)
  → Andel af lejere der har betalt acontobidrag rettidigt
  → MID-certifikat-udløb næste 12 måneder

Budget vs. faktisk:
  → Varmekost pr. ejendom: Budget vs. faktisk
  → Graddage-normaliseret sammenligning år-til-år
  → Afvigelse alarm ved > 15% fra budget

Portefølje-dashboard:
  → /portal/portfolio/kpi
  → /portal/portfolio/expenses (budget vs. actual)
  → /portal/portfolio/noi-trend (Net Operating Income)
  → CSV-eksport til Excel/BI-system

---

Konklusion

Selskabsudlejere (A/S, ApS, K/S) er underlagt identiske BEK 563-krav som private udlejere ved boligudlejning. Forskellen er kravene til dokumentation: bogføringsloven kræver 5-årig opbevaring af bilag, årsregnskab kræver periodisering, og blandede ejendomme kræver delvist momsfradrag baseret på areal-nøgle. OIOUBL-fakturering er obligatorisk ved erhvervslejere med EAN-krav. Platform understøtter multi-ejendoms-porteføljer under én tenant med separate regnskaber pr. ejendom og samlede eksporter til revision.

Se blandet ejendom guide eller OIOUBL guide.