Varmeregnskab og solceller i udlejningsejendom — el og varme

Solceller på ejendommens tag kombineret med varmepumper ændrer regnskabsstrukturen markant. Her er reglerne og de praktiske løsninger.

---

Juridisk ramme for fælles solceller

Solcelleanlæg på udlejningsejendom:

Ejerforhold:
  → Udlejer ejer anlægget
  → El-produktion tilhører udlejer
  → Lejerne kan ikke kræve gratis strøm fra tag-anlæg

Lejelovens § 45 — forsyning:
  → Udlejer KAN levere el som en del af lejen
  → "Fælles el" (fællesarealer, pumper, lys): Del af varme/driftsomkostninger
  → Lejernes individuelle elforbrug: Kræver individuelle elaftaler med elnettet

BEK 563 og solcelle-el:
  → Solceller producerer el, IKKE varme direkte
  → Varmeregnskabet (BEK 563) påvirkes kun hvis:
    A) Varmepumpe bruger solcelle-el (se nedenfor)
    B) Solcelle-el reducerer ejendommens fjernvarmeforbrug

Nettoafregning:
  → Overskudsstrøm sælges til nettet (nettoafregning)
  → Indtægt tilfalder udlejer
  → Kan reducere driftsomkostninger — men ikke direkte lejesænkning

---

Varmepumpe + solceller: påvirkning af varmeregnskabet

Scenarie: Udlejningsejendom skifter fra fjernvarme til varmepumpe + solceller

Før: Fjernvarme
  Fjernvarmeregning: 150.000 DKK/år
  Fordeles via HCA-enheder (BEK 563)

Efter: Varmepumpe + solceller
  Varmepumpe elforbrug: 45.000 kWh/år
  Solceller dækker: 30.000 kWh/år (egenproduktion)
  Nettokøb af el: 15.000 kWh × 1,80 DKK/kWh = 27.000 DKK
  + Solcelleanlæg afskrivning: 15.000 DKK/år
  + Service og vedligehold: 5.000 DKK/år
  Total varmepris: 47.000 DKK (vs. 150.000 DKK fjernvarme)

BEK 563 med varmepumpe:
  → Fordeling foregår STADIG via HCA-enheder
  → Totalomkostningen er blot lavere
  → 30/70-regel gælder fortsat
  → Graddage-normalisering: MWh fjernvarme → kWh varmepumpe-el (konvertér)

---

HCA og varmepumpe: særlige krav

BEK 563 § 7 stk. 2:
  Individuel varmefordeling via HCA er tilladt ved varmepumpe
  HVIS varmepumpen forsyner radiatorsystemet direkte.

Krav til HCA ved varmepumpe:
  1. HCA skal kalibreres til det aktuelle radiator-temperaturniveau
     → Varmepumpe: Fremløbstemperatur typisk 35-45°C (lavtemperatur)
     → Fjernvarme: Fremløbstemperatur typisk 70-80°C
     → HCA kalibreres til den lavere temperatur (HCA-operatør udfører dette)

  2. Energieffektivitetskorrektionsfaktor:
     → COP-korrektionsfaktor oplyses af varmepumpe-leverandør
     → Bruges til at omregne kWh-el til "varmepris" pr. enhed
     
  3. Kalibreringscertifikat opdateres (MID-krav):
     → Ny kalibrering ved ændring i fremløbstemperatur > 10°C

Platform håndtering:
  → Varmepumpe registreres som "heat_source": "heat_pump"
  → Fremløbstemperatur konfigureres (bruges til COP-validering)
  → HCA-kalibreringsdato trackes separat for varmepumpe-ejendomme

---

Fordeling af solcelle-el til fællesforbrug

Fællesforbrug (kælder, trapper, elevator, ventilation):
  Finansieres typisk via husleje eller driftsomkostninger
  
Med solceller:
  Dag: Solceller dækker fællesforbrug (primært)
  Nat: El købes fra nettet

Fordeling af besparelsen til lejere:
  Model A: Udlejer beholder besparelse → reducerer driftspris over tid
  Model B: Lejere betaler for fællesel baseret på faktisk nettokøb
           → Kræver elmåler på fællesforbrug
           → Fratrukket solcelleproduktion
  Model C: Fast fælles el-bidrag pr. lejlighed (uafhængig af produktion)
           → Simpelt men upræcist

BEK 563-kompatibel løsning:
  → Solcelle-el til fællesforbrug reducerer "fællesomkostninger"
  → Reducerer dermed den faste del (30%) af varmeregnskabet
  → Lejerne drager indirekte fordel

---

Elmåler til varmepumpe i lejlighed

Individuel varmepumpe pr. lejlighed (varmepumpe til radiator/gulvvarme):

OMS el-måler pr. lejlighed:
  → Lovkrav ved individuel elfakturering til lejere
  → wM-Bus elmatere (f.eks. Kamstrup OMNIPOWER, Landis+Gyr E450)
  → Platform: registreres som "electricity" type measurement
  → kWh-data × elpris = varme/köle-udgift pr. lejlighed

BEK 563 ved individuelle varmepumper:
  → HCA er IKKE nødvendig — elforbruget måles direkte
  → Elforbruget × COP ≈ varmeproduktionen
  → "Varme" afregnes via elmåler i stedet for HCA
  → Fordeling: 100% variabelt (ingen fast del)

Platform konfiguration:
  "distribution_method": "electricity_meter"
  "cop_factor": 3.2        → bruges til graddage-korrektion
  "electricity_price_dkk_per_kwh": 1.85

---

Platform: solcelle-reduktion i årsregnskabet

# server/src/annual_input/schema.py

class AnnualInputCreate(BaseModel):
    property_id: UUID
    period_start: date
    period_end: date
    
    # Traditionel fjernvarme
    total_cost_dkk: Decimal
    total_kwh: Decimal | None = None
    
    # Varmepumpe-specifik
    heat_pump_kwh_consumed: Decimal | None = None
    solar_kwh_self_consumed: Decimal | None = None  # Solcelle-el til varmepumpe
    grid_kwh_purchased: Decimal | None = None
    electricity_unit_price_dkk: Decimal | None = None
    
    # Solcelle-økonomi (valgfri)
    solar_feed_in_income_dkk: Decimal | None = None  # Salg til nettet
    solar_investment_annual_dkk: Decimal | None = None  # Afskrivning

    @property
    def effective_heat_cost_dkk(self) -> Decimal:
        """Nettoomkostning efter solcelle-reduktion."""
        base = self.total_cost_dkk
        if self.solar_feed_in_income_dkk:
            base -= self.solar_feed_in_income_dkk
        return base

---

Konklusion

Solceller kombineret med varmepumper reducerer ejendommens samlede varmepris markant, men ændrer ikke grundprincipperne i BEK 563-fordeling: HCA-enheder fordeler stadig den variable del, og 30/70-reglen gælder. Varmepumper kræver særlig HCA-kalibrering til den lavere fremløbstemperatur. Individuelle varmepumper pr. lejlighed kan afregnes direkte via elmatere — uden HCA. Platform tracker solcelle-el som reduktion i den samlede driftsomkostning.

Se varmepumpe og HCA guide eller etagekorrektion varmefordeling guide.