Varmeregnskab ved renovering og midlertidig tomgang

En lejlighed kan stå tom under renovering i måneder. Her er den praktiske håndtering i varmeregnskabet.

---

Tomgang — juridisk status

BEK 563 og tomgang:
  Ingen specifik paragraf om tomme lejligheder.
  Generelt princip: Ejendommens samlede udgifter fordeles.

Hvad sker med tomgangslejlighedens andel:
  Fast del (30%): Fordeles efter areal til alle enheder inkl. tomme
    → Udlejer bærer den tomme lejligheds faste andel
  Variabel del (70%): Baseret på HCA-forbrug
    → Tom lejlighed med frostbeskyttelse: Lavt men ikke-nul HCA-forbrug
    → Udlejer bærer dette forbrug (ingen lejer til at dække det)

Frostbeskyttelse:
  BR18 krav: Mindst 10°C i alle rum
  Typisk termostatindstilling under tomgang: 10–12°C
  Radiatorerne kører minimalt → HCA registrerer lavt forbrug (ikke nødvendigvis 0)

---

Scenarier

Scenarie 1: Kort tomgang (under 1 md) — fraflytning → ny indflytning
  → Normal pro-rata: Gammel lejer betaler til fraflytning, ny lejer fra indflytning
  → Tomgangsdage: Udlejer betaler fællesbidrag (areal-andel)
  → HCA-forbrug i tomgangsperiode: Lægges ikke på nogen lejer
  → Platform: Gap-periode registreres som "tomgang" (ingen occupancy)

Scenarie 2: Lang tomgang — renovering 3–6 måneder
  → Udlejer afholder alle varmeomkostninger i perioden
  → Fast del: Ejendommens fordeling (areal) — udlejers andel
  → Variabel del: HCA-forbrug ved 10°C = lille men ikke nul
  → Platform: Marker lejlighed "under renovering" — suspendér alarmer

Scenarie 3: Tomgang over vinteren
  → Størst risiko: HCA akkumulerer varmeenheder ved frostbeskyttelse
  → Platform alarmerer: "Aktiv installation + forbrug i tom lejlighed"
  → Differentiér: Er det frostbeskyttelse (forventet) eller defekt (fejl)?

---

Platform konfiguration

# server/src/occupancy/schemas.py

class OccupancyCreate(SQLModel):
    unit_id: UUID
    start_date: date
    end_date: Optional[date] = None
    tenant_name: Optional[str] = None  # None = tomgangsperiode
    tenant_email: Optional[str] = None
    vacancy_reason: Optional[str] = None  # "renovation", "between_tenants", "sale"
    suppress_alarms: bool = False         # Undertryk HCA-alarmer under renovering

# Tomgang registreres som occupancy UDEN lejer:
vacancy = OccupancyCreate(
    unit_id=unit_id,
    start_date=date(2026, 2, 1),
    end_date=date(2026, 6, 30),
    tenant_name=None,   # Markerer tomgang
    vacancy_reason="renovation",
    suppress_alarms=True,  # Undertryk "0 forbrug" alarm
)

---

HCA-håndtering under renovering

Problem: HCA-måler kan dække over renovering
  → Håndværkere slider evt. termostater op → forbrug registreres
  → Forbrug i tomgangsperiode tildeles INGEN lejer
  → Udlejer bærer omkostningen

Platform-logik:
  1. Hent HCA-forbrug i tomgangsperiode
  2. Bereg andelen af ejendommens samlede HCA
  3. Udlejerens andel = tomgangslejlighedens HCA-andel
  4. Fratrækkes den samlede fordelingspulje inden lejerberegning

BEK 563 § 14 stk. 4:
  "Forbrug i perioder uden lejere fordeles ikke på øvrige lejere"
  → Korrekt: Tomgangsforbruget absorberes af ejendommen (udlejer)
  → Forkert: Tomgangsforbrug splittes ud på alle andre lejere

---

Fællesbidrag under tomgang

Eksempel:
  Ejendom: 10 lejligheder × 75 m² = 750 m² samlet
  Lejlighed 4: 75 m² under renovering (5 måneder)
  Areal-andel: 75/750 = 10%

  Samlet fast varmeudgift pr. år: 30.000 DKK
  Fast del pr. måned: 30.000/12 = 2.500 DKK
  Lejlighed 4's månedlige andel: 2.500 × 10% = 250 DKK

  5 måneders tomgang: 250 DKK × 5 = 1.250 DKK → Udlejers udgift

  Platform beregner automatisk:
  → Identify gaps i occupancy for unit
  → Beregn fællesbidrag for tomgangsperiode
  → Inkludér i udlejers årsopgørelse

---

Dokumentationskrav ved renovering

Udlejer bør dokumentere:

□ Aflæsning ved fraflytning (ophørsaflæsning)
□ Aflæsning ved ny indflytning (startaflæsning)
□ Perioden markeret som "tomgang" i platform
□ Evt. foto af termostater indstillet på frostbeskyttelse
□ Håndværker-aftale (bekræfter periode)
□ BBR-anmeldelse ved større om- eller tilbygning

Hvis renovation ændrer lejlighedens areal:
  → BBR-opdatering kræves inden næste regnskabsperiode
  → Areal-andel i fordelingsnøgle opdateres i platform
  → Varsel til øvrige lejere ved metodeskift (BEK 563 § 16: 3 måneder)

---

Ny lejer efter renovering

# Pro-rata for ny lejer der indflyttes midt i regnskabsperioden:

new_occupancy = OccupancyCreate(
    unit_id=unit_id,
    start_date=date(2026, 7, 1),  # Første dag efter renovering
    tenant_name="Ny Lejer",
    tenant_email="ny@example.com",
    monthly_heat_advance=500,     # Á conto baseret på estimat
)

# Platform:
# → HCA-startaflæsning registreres ved indflytning
# → Pro-rata: lejer betaler kun for sin andel af regnskabsåret
# → Tomgangsperioden (feb–jun) fremgår separat i årsafregningen

---

Alarmer under renovering

Standard alarm: "Aktiv installation + HCA = 0 dage 7+ dage"

Renovering-konfiguration:
  → suppress_alarms = True suspenderer HCA-alarmer
  → Gateway-alarm (RSSI/batteri) forbliver aktiv
  → Platform viser "Under renovering" badge på lejlighed

Genaktivering:
  → Ny occupancy oprettes → alarmer aktiveres automatisk
  → Første uge: Alarmtærskel hæves (ny lejer flytter varme op)

---

Konklusion

Tomgang under renovering kræver korrekt registrering i platformen. BEK 563 indeholder ingen specifik paragraf om tomme lejligheder — men den generelle praksis er at udlejer bærer tomgangsforbruget (ingen lejer = ingen til at betale). Fællesbidraget (30%) fordeles altid efter areal, herunder tomme enheder. Platform håndterer automatisk gap-perioder, undertrykkelse af alarmer og pro-rata for ny lejer efter renoveringen.

Se pro-rata guide eller varmeregnskab fejl guide.