Udlejning via selskab — varmeregnskab ApS A/S og K/S

Mange ejendomsejere udlejer via selskaber for at adskille risiko og optimere skat. BEK 563 gælder uanset selskabsform — men der er vigtige administrative forskelle.

---

Selskabsformer og varmeregnskab

Ejendomsselskab — typiske strukturer:

ApS / A/S (ejendomsselskab):
  → Selskabet ejer og udlejer ejendommene
  → BEK 563 gælder fuldt ud
  → Varmeregnskab er selskabets ansvar (ikke personligt)
  → Momspligt: Kan frivilligt momsregistreres for erhvervsleje
  → Regnskab: Årsregnskab godkendes af generalforsamling/bestyrelse

K/S (kommanditselskab):
  → Typisk investorstruktur: 1 komplementar + kommanditister
  → Komplementaren administrerer ejendommene
  → BEK 563: Komplementarens ansvar
  → Fordel: Skatte-transparens (afskrives hos investorer direkte)

Holding-struktur (typisk):
  Investor personligt
       ↓
  Holding ApS
       ↓
  Ejendomsselskab ApS (et pr. ejendom)
       ↓
  Udlejede lejligheder

  → Separat CVR-nummer pr. ejendomsselskab
  → Separat varmeregnskab pr. selskab
  → Platform: Én external_admin med adgang til alle selskaber

---

Moms og varmeregnskab

Momspligt og varme:

Beboelsesleje (standard):
  → INGEN moms på husleje
  → INGEN moms på á conto til varme
  → INGEN moms på årsafregning
  → Konsekvens: Udlejer har IKKE fradrag for moms på fjernvarme

Erhvervsleje (frivillig momsregistrering):
  → Udlejer kan frivilligt lade sig momsregistrere
  → Forudsætning: Lejer er momsregistreret
  → Moms på husleje: 25% (opkræves og afregnes til SKAT)
  → Moms på varme: 25% (opkræves og afregnes til SKAT)
  → Fordel: Fuldt momsfradrag på fjernvarmefaktura (25%)
  → SKAT: Frivillig registrering → binding i 2 år

Blandet ejendom (bolig + erhverv):
  → Delvis momsregistrering mulig
  → Varme splittes: Erhvervsandel (moms) + boligandel (ingen moms)
  → Platform: commercial: True/False pr. unit
  → Revisor: Split skal dokumenteres præcist

Faktura til erhvervslejer med moms:
  → Skal indeholde: CVR-nummer, momsbeløb, momsgrundlag
  → Platform: PDF-afregning med moms-sektion ved commercial=True
  → OIOUBL: Påkrævet ved fakturering til offentlige lejere med EAN

---

OIOUBL og selskabsudlejning

OIOUBL-krav for ejendomsselskaber:

Hvornår er OIOUBL obligatorisk?
  → Fakturering til offentlige myndigheder og institutioner
  → Fakturering til almene boligselskaber (LBF-krav)
  → Virksomheder der kræver EAN-nummer-fakturering

EAN-nummer på lejer:
  → Offentlige lejere har EAN-nummer (13 cifre)
  → Angives i lejekontrakt og platform-konfiguration
  → Platform: Unit.ean_number felt

OIOUBL-struktur til varmeafregning:
  BuyerParty:  Lejer (EAN + CVR)
  SellerParty: Ejendomsselskab (CVR + EAN)
  Line 1:      Fast varmebidrag (m²-andel) ekskl./inkl. moms
  Line 2:      Variabelt varmebidrag (HCA-andel) ekskl./inkl. moms
  Line 3:      Á conto modregning (negativ linje)
  Resultat:    Efterbetaling eller tilgodehavende

GET /api/v1/settlements/{id}/oioubl:
  → Returnerer UBL 2.1 Invoice XML
  → Valideret mod OIOUBL 2.1 schema
  → Klar til upload til NemHandel/Peppol

---

Skattemæssig behandling

Varmeregnskab og skat (ejendomsselskab):

Driftsomkostninger (fuldt fradragsberettigede):
  ✅ Fjernvarmefakturaer
  ✅ Service og vedligehold af varmecentralen
  ✅ HCA-målere med levetid < 3 år (straksafskrivning)
  ✅ Platform-abonnement (månedlig driftsomkostning)

Aktivering og afskrivning (langvarige anlæg):
  → Gateway og installation > 3 år: Aktiveres og afskrives
  → Afskrivning: 25% degressivt (saldometode) eller lineært
  → Kamstrup Multical (10-15 år levetid): Aktiveres og afskrives

Transfer pricing (holding-struktur):
  → Managementfee fra ejendomsselskab til holding
  → Skal dokumenteres som armslængde-pris
  → Platform-abonnementet: Kan viderefaktureres til ejendomsselskaber

Varmeregnskab som SKAT-dokumentation:
  → SKAT forventer præcis dokumentation af energiudgifter
  → BEK 563-afregning er tilstrækkelig dokumentation
  → Platform: Audit-log og PDF-arkiv i 7 år

---

Platform multi-tenant til holdingstruktur

Anbefalet setup for professionel ejendomsinvestor:

Roller:
  super_admin:    Platform-administrator (intern)
  external_admin: Holding-administrator (ser alle selskaber)
  landlord:       Ejendomsadministrator pr. selskab

Option A: Ét tenant for hele holding-gruppen
  → Tenant = Holding ApS
  → Alle ejendomme under ét tenant_id
  → Fordel: Samlet portfolio-oversigt og KPI
  → Ulempe: Ingen klar adskillelse pr. CVR

Option B: Separat tenant pr. ejendomsselskab (anbefalet)
  → Tenant = Ejendomsselskab A ApS (CVR: 12345678)
  → Tenant = Ejendomsselskab B ApS (CVR: 87654321)
  → External admin: Holder-person ser alle tenants
  → Fordel: Klar adskillelse → nemmere revisoreksport pr. selskab
  → Fordel: Separate kunder kan invitere egne landlord-brugere

Impersonering: external_admin kan logge ind som landlord
for at administrere specifikke selskaber direkte.

Platform-eksport til revisor pr. selskab:
  → Årsafregninger som PDF (5-7 år opbevaring)
  → CSV aflæsningsdata til bogføring
  → OIOUBL XML pr. erhvervslejer
  → Audit-log for GDPR-compliance

---

Konklusion

Udlejning via selskab (ApS, A/S, K/S) ændrer ikke BEK 563-forpligtelserne — varmefordeling og årsafregning er selskabets ansvar. Frivillig momsregistrering giver fradrag for fjernvarmemoms ved erhvervsleje. OIOUBL er obligatorisk ved fakturering til offentlige lejere med EAN-nummer. Platform-opsætning med external_admin og separate tenant pr. CVR-nummer anbefales til holdingstrukturer — giver klar adskillelse med samlet overblik.

Se selskabsudlejer guide eller ekstern admin guide.